朝阳甘露园二手房价格区间判断

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本场7点半开始、9点半左右下播（因为约了粉丝单聊）

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好房子产品在石景山已经不是稀罕物（中海、长安系都有）；它旁边二手远洋山水之类的也就卖五万，它5.8万但得房率高很多，所以卖得好

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具体需要私信聊，直播间给不出太多建议

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九棵树、东小口（龙樾海序、观喜）、宋庄（熙悦京晏、北投·和璟）、酒仙桥（太贵）都是第四代扎堆的地方，都卖得火

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海淀区政府工作报告提到全区加装约一千来部，很少；一梯三户影响18户，要全部签字，一楼不同意就装不上；一楼甚至要求补偿20万（装完你家涨、我家跌）；新物业条例说三分之二以上可以，实际只要一户咬死不同意就推不动

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本名曾伏虎（曾国藩的曾、降龙伏虎的伏虎），在北京房产圈干了近30年，可以在百度搜到

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从装修标准角度看元启更好，但万象茗筑的价格更有人（更便宜），关键是你奔着更好还是奔着更便宜

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建设时间相对长、大概十年左右，现在已经住进去几万人了

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92平肯定比107平便宜，想省钱就选小的

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丽泽的两个豪宅盘：一个卖得很火，另一个因为位置稍差（靠马路边）到现在只卖了一半

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旧房别指望涨起来，赶紧处理掉、别拖

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东小口发展时间更久、生活配套略强；星寰时光最大优势是离地铁300米；对即将退休的人来说，生活半径便利度高于地铁便利度

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湖映天青77平三居哪怕是畸角旮旯的房源也值得买（位置摆在这）；纯自住不考虑投资可以看宋庄但保值差；最均衡的是土桥的金隅·花溪云锦，土桥8月27号还拍了一块地，接下来会上市

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该盘算次新房，开发商后来不在北京做项目，但其在朝阳慈云寺的早期作品品质不错、曾吸引不少名人购买，总体评价'还行'

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如果卖四万小几、四万二，就可以认真考虑

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一个产品差、一个交通差；如果准备住十年以上、对交通无所谓，那还是住得舒服更重要；总体认为通州五河交汇那个略强

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北京高院后面的项目，单价卖十几万一平，普通预算根本够不着

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金隅在北京做着北京隅·东序（卖得不错）、北京隅·海岄（卖得很火）、北京隅·西颂等项目；主业其实是水泥、家居，不是地产

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万象茗筑的错层阳台风不进去，沐春墅也是这情况，没法变成实打实的室内空间

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只剩三五十套且都是相对较高的（楼层/价格）；当年推荐大家买的时候很多人没听

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位置在首钢园古岳林大跳台那一带

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快卖完了所以不用降价；成交单价里有5万大几的，平均还是6万

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安全至上、房住不炒，房子是用来住的、不是用来让你承担风险的；给你降薪的领导没等你，你也别等

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顺义北小营六环外，90万就能买50平；金茂北京国际社区50平从当年170万降到90万，80平有机会谈到100万左右

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旁边的项目当年卖3.8万，它卖2.8万，生生便宜一万块

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星寰时光最小75平、最便宜500万；金茂满昱最小116平、最便宜900万；差别在圈层、居住舒适度和邻居

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首开的外销产品做得都不错，像国风美唐口碑很好；二手房具体价格需要后台查，直播间只给方向

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4号线太挤、挤不上去是普遍反映

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虎哥反问网友：144平、一千万你买哪比这个更好？还真不多。143给你做四面宽，你见得着吗？要144平的第四代住宅多吗？不多。就这两个条件一卡，剩下的选择就不多了。

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124平的1200万够不着、不太够、肯定不够，得奔着1300万，1200万没戏。

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国贤府的144不卖你、国贤府根本就不开盘；观禧这一波如果之前没排队也不卖你。140多平这个房子现在特别抢手。

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观宸110平单价7万多，总价要奔700万；森与天成84平500万基本够着。西红门东也有好房子，但那边地铁还没通，改善养老还是优先现成的地铁。

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75平、4.6万，三百小几十万就能上车；同样的预算你去星寰时光够不着。所以关键就是看选择——同样多的预算，到北清润府房子就大一号。

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北京市场分化极大，有顶好顶好的、也有特别次的，加权平均没有意义，就像「我和马云加起来平均财富好几百个亿」。要问就问具体楼盘。

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买房跟找媳妇找老公一个道理——又要长得帅、又要人好、又要钱多、父母不较劲、生活习惯类似、不许有缺点，可能吗？想可以，真的不可能。

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二手房估计就这样、应该横盘了，新房应该能涨一涨。刚需不建议硬上朝阳——朝阳商业环境好，但买好一点的房子保值逻辑跟海淀一样，越贵的房子保值安全性越高（四千万级的房子反倒是相对安全）。普通人没那么多钱，只能在四五百万里面挑。

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虎哥前一阵专门发视频讲东坝规划落地的问题——规划落地不实在。开发商都挺鬼的，别想当然。

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东小口那当然是观禧，现在大热的盘；顺义是青雲国樾。要是图便宜、想买个三万多的，俸伯那边的青年万绪也可以考虑，但也只是个可以考虑。

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北京今年有两个项目铁定被周边地块抬价：一个叫玖树满和、一个叫龙樾海序。玖树满和旁边出了湖映天青，湖映天青涨了，玖树满和自然跟着涨；龙樾海序卖5.3-5.5万，旁边的观禧肯定5.7万以上，涨了。

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今年年初开盘就卖没了，508套房子网签499套，剩下9套肯定也都被预订光了。均价4.5万。

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总共1400套房，去年9月开始卖，整一年卖掉1300套，这个销售速度全北京最棒，是2025年全北京销冠；开发商正在落实具体学校，学校要是再定个好学校基本没跑。花溪云锦在土桥位置，产品没有玖院出挑，但四平八稳，踏实等着涨就行。

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承诺说看着挺好，虎哥确认：单价不到6万，买个80平大概不到500万。九树满河当然赚了——不是八月份说的，是它一封盘、一卖光那天我们就知道他赚了，为什么？隔壁卖地了（湖映天青那块地）。

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中建方程国贤府在14号线首发站张郭庄站，4.5万均价已经基本卖光，把整个丰台河西其他项目的性价比全比没了。只能等张郭庄再出新地。

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开发商是一专控股（亦庄的大地主），新调来的负责人是虎哥人大的同班同学，要折扣、砍价钱、好选房源都能帮上忙。

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世上没有后悔药，后悔是没有用的，好好过日子。国誉星城离地铁很近、挺好。虎哥金句：不要为了逝去的朝阳，而错过今晚的星空。

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网友说「我们本地人都不买、本地人买不起」，虎哥认同：买亦庄国贤府的基本都是要在城里通勤的这帮人；瀛海本地人大多买的是那边的回迁房。

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收集资讯、了解知识、做判断、看房，两个月足够了，不用搞出五年去。有三年时间你干什么都够学一门外语了。不要把有限的生命全花在头脑的空转当中。

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对北京二手房价格走势的判断：现在是止跌，想回升还要走比较长的路，止跌这个目标比较现实。

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网友问北京下半年二手房还会跌吗，虎哥判断：我觉得基本上到底。

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