二类经适房相当于按商品房价格打个折（约八折）买入，卖的时候补综合地价款；回迁房是自家地被拆迁后补偿取得、零成本。成本结构不同，住户心态和社区环境完全不一样——经适房物业一般还行，回迁房物业几乎没有好的。

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亦庄国贤府太火了，很大程度上是因为要接续之后的1401-02地块所以还留了一些；不然它要是没有第二个地块，早就跟中建方程国贤府一样咔嚓卖完了。

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国贤府旁边那块地本来叫1401，因为开发商不愿意给大兴交那么多钱，大兴就一生气把这块地分成了1401-1和1401-2。1401-2接下来地价一定会涨、涨个两三千，我觉得一点都不意外。

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在亦庄没有更好的改善型了，改善的终点站就是招商玺，尤其大面宽的大平层。

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虎哥前两天发过关于整个亦庄河西区半小时的分析视频：如果是新盘，双双续、双双洗都可以；如果是二手，金茂府可以的。

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对观禧、星寰时光这类盘，价格对所有买方是一样的——今天冻资有1%折扣、明天没有，就这点区别。你不会上错车，只有犹豫。想心里有底可以单独聊。

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房子从六万涨到七万，如果花了二十年，就不能算涨——二十年通货膨胀怎么算？稍微赔了点但通缩了，其实也不是不能接受。价值这件事本来就是相对的，我们要做的是选一个相对的好结果。

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熙瑞那个区域有很多「老钱」（挺早发的财、上辈子传下来的钱），所以在豪宅里卖得算不错；不过虎哥个人不太喜欢那个地方的堪舆。

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抬板住宅全北京就三个，丰台两个（十万+产品），观禧是5万级产品做抬板。区别是：保利那个项目是整体抬板、抬5.6米，比较完整；观禧是斜面抬板，因为地块是斜的——高的地方抬5米多、低的地方抬1米多，这是观禧的一个小缺点。

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前两天刚去过，营销总姓任；整体网签均价4.8万，最近正在调价格。纯自住可以入手。

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网友说星寰时光生态没东小口好、离市中心远，虎哥回应：这么「但是」下去能一直但是，比如「东小口哪有产业」。归根结底你要做决定。星寰时光就这三百多套，你可以说我不买，但你可能真就买不着。

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第一条：第四代住宅的新房。2025年住建部专门下文在全国推广第四代住宅，可以更充分使用阳台和设备平台，得房率就上去了（观禧得房率106%；中海云境南边阳台能封起来但北边设备平台没有，得房率约88%，属三代半不算四代宅）。第二条：轨道周边。2024年11月北京市一二把手会见交通部一把手，请交通部支持北京沿已布局的900多公里运营里程建设住宅产业和商业，有会议公告。第三条：老百姓用人民币投哪儿你就去哪儿，别自作主张、别以为自己有小道消息。第四条：看周边有没有即将成交/供应的土地。

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享受是享受的，但虎哥不了解杭州市场、没研究过杭州的房子，帮不上忙。

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网友担心收房后降价，虎哥回应：你不知道以后是什么，但我们知道已经发生了什么——北京润府在均价5.8万这个份上一直徘徊了一年，而且卖得非常好，所以你说他会降吗？我觉得已经不会了。

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这个项目本来去年年底就要开盘，后来开盘一推再推，到现在600套房卖了不到200套，也一年过去了。位置没有地铁、环境也差，但好歹便宜（3.6万）。情况跟宋庄、北投和璟类似——好房子但没有地铁、周边配套也比较一般，所以我觉得就不太行。

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昌平北清润府一个月网签两百多、将近三百套，均价4.6万，比星寰时光至少便宜一万块，而且是同纬度。星寰时光离地铁站更近一点，但离城里更远；北清润府在平西府站旁边，旁边就是TOD能源谷，环境还好。

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有网友嫌界面不好，虎哥回应：大羊坊那片的界面一直都在修，已经比两年前好很多很多了，现在这个可以考虑。

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云筑当年卖7.5万稍微有点贵、一期已全卖完，2022/2023年买入的那批人不太开心，现在大约6.6万，这个价格比之前的朝阳和煦值；东序的发展时间序列看得清楚，17号线、4.5环位置。

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一期已经没了，三期云未还有点、八十多平的还有；现在不到7万，总价五百多万买个八十平。四期改名北京隅·东序，830万能买到127平。

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虎哥把升值定义为「笃定认为这个地儿能涨」：火箭大街就是中国商业航天都在这条街上，就在亦庄国贤府、瀛海那边。把卫星放到天上去，你指望马斯克给你放、指望NASA给你发射？不可能，只能靠自己，不可能假手于人。所以商业航天是国家注定要倾尽全力搞上去的行业，买亦庄国贤府是有希望的一种判断。

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主打110平以下的小户型，单价比金茂满耀还便宜。叁拾文华当年上市最怕金茂满耀打价格战——金茂满耀要是卖7万不到，叁拾文华肯定废了；结果金茂满耀卖7.5万把自己干慢了，叁拾文华就火过来了。

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商住房只适合出租，不保值；什么理由、谁说都不要买。

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虎哥认为通州的项目完全比不过喜悦星城。学校一般，大概也就跟亦庄国贤府一个水平；医疗方面大兴离北大医院不远、直接到草桥也方便（中国康复研究中心就在那）；产业就别提了，核心产业就是一站到大兴机场。

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在天坛医院和口腔医院旁边，位置很好；6月开盘就爆，540多套房到9月底已网签400套（70%以上）。均价不到7万，99平640-650万就能拿下不太差的楼层（如四五层）。现在99平都敢叫大三居——最小三居已经做到75平。四环以里这个价格很给力。

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第一，海淀宝山——轨道边上、第四代住宅，海宸元境等项目平均网签70%，不是特别快但绝对不慢，价格八万多很稳定。第二，丰台花香嘉棠雅序——网签已经六七成，6.9万，比四环外还便宜，把中环悦府价格压下来了，99平现在600小几十万就够得着。第三，大兴西红门东未来原著——网签均价5.4万，地铁口。第四，亦庄国贤府（瀛海）——网签均价5万，地铁口。这些都是人民币选出来的。

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网友问「国贤府PARK优惠减少了20%是吗」，虎哥确认：是，一直在减少。还没正式涨价，你等着吧，一准就是涨的局面。

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国贤府PARK没有趟这趟浑水、就憋着涨价，拿了新预售证不卖、不开。

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外地人得符合购房资格，在北京买房需要交够一年社保，一年就够。具体一次性补缴等问题不便在直播间公开说。

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未来原著已开盘、单价约5.4万/㎡，480万可买90平；星辰揽月还在排卡阶段、价格未定，位于4号线黄村火车站旁，出地铁直接进小区。西红门东19号线南延要等，很多刚需够不着，所以黄村火车站这条线值得看。

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大兴的这个盘网签巨惨无比，169套房网签了5套，一个月网签5套；在市场上没有任何影响，没有人关注。

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目前配套一般、没有通地铁，礼贤那不可能通地铁——哪有工夫给他通地铁。凌空礼贤那边有个T5国际社区，整栋的转手了，那个项目不行。

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国贤府PARK旁边有块地11月3日土拍，这是北京9月24日新政之后第一块土拍的地，是非常重要的风向标（容积率1.01）。国贤府PARK自己也有点纠结——到底是现在涨价卖还是等一等看。

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网友报的成交价虎哥有点怀疑，需要确认；若是这个价当然蛮香。开发商是卓越和中交，开发商一般、产品一般。

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孙河是「先规划后发展」，有点贪了。2017年第一批房子到现在不挣钱——第一个到孙河买商品房的人曾经有赚的时候，但现在又赔回去了。崔各庄交通弱一点（隧道没修、去望京麻烦），小月河/和风新外约5.5万、有90平。

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常营现在已经不是特别强，虎哥不太建议。

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中小户型总价低、环境好、小区物业园林都棒，但现房基本都卖完了，剩下180平为主。花八九百万在南邵这个位置，心里不那么笃定——因为到这个预算选筹面就大了，不一定非图便宜。

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「宁要跑了，不要少了」——宁可有人想买被房价吓走，也不能直接低了价格卖出去赔了。因为这房子你只能卖一次、只能收一回钱，所以宁可等一等。

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开盘大半年，1563套房只网签58套，网签比例3.7%。照这个速度这房子卖20年才能卖完。

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网友问昌平早点交房的有没有推荐，虎哥给两个：梧桐星宸（地铁边上）、建发观堂府（马上交）。

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现在全国所有商业银行的贷款利率必须一致，不管是中农工建还是股份制银行，利率通通一致，不会有大变化，所以别挑了，推荐哪个行用哪个行。

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暂时没有消息，但肯定今年底之前要亮相，招商现在的速度和状态还是蛮好的。

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虎哥自称馊主意。两个项目都处排卡阶段、能选什么房什么价还不确定，大概价格段有了：观禧指导价5.7-6.3万，星寰时光差不多。开发商给价通常虚高一点，实际预计都在5.5-6万之间，6万以上就别想、不值，接近5.5万就可以。先抢星寰时光（只有300户，没了真没了），观禧1300多户、二期还没开。有粉丝就是10月5日去星寰时光冻资5万、6日去观禧又冻5万。

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网友问新房变二手会不会破发，虎哥回应：车可以不买、房可以不买，但凡是你需要的就得买；你可以不买，但不能不买房。

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星寰时光（朱辛庄0055地块）10月9日起取消冻资1%优惠，约四五万块；项目总共三百多套房，排卡人数已足够，不愁卖。北京9月二手房价格数据16号左右出来，预计基本横盘；现在是U型底、还在底部徘徊，短期涨回高点不容易。

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方庄好多年没有供房源，上一个项目是首开的璞瑅公馆，400万肯定够不着。建议往南（丰台、大兴）看：未来原著80平卖得特别火，亦庄国贤府也有80/75平卖得很火。方庄交通方便，选四代宅三居比较不错。

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十一期间如果10个人出来看房，9个都去了这两个项目，剩下那么多盘分1个人。观禧已经做出抬板住宅——全北京到现在只有三个台板住宅，丰台有两个、都是十万+的产品，观禧是5万级产品做抬板，能不眼红吗。

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就这么简单，其实就是位置的不同：走8号线、在昌平附近工作就选朱辛庄（星寰时光）；走13号线、18号线就买东小口（观禧）。

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昌平国贤府（能源谷那边）严格上说不是第四代住宅，但跟现在的第四代住宅差别不大，因为是未来科学城那个开发商一起搞的，得房率很好，当时的口子还挺松的。

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两个盘所在都是成熟区域——交通、商业、学校、环境、医疗、产业全部OK，然后出了新盘，而且是第四代住宅、得房率超过100%（观禧约106%）。当年买奥海明月得房率不到80%也卖5万多，现在同样5万多、得房率奔100%，等于硬生生赚了20%，周边还都已经确定成熟。

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星耀未来也在朱辛庄，但在北边大概1.5-2公里，有点远，勉勉强强算第四代住宅，得房率还可以。虎哥认为与其星耀未来不如中海未来之境，未来之境应该不会比星寰时光贵。

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