冻资是你支付宝里自己的五万被锁定（项目没拿到预售证不能收钱）；认筹是收钱；只有拿到预售许可证才能收钱，所以市面上才有冻资这个环节

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用网签数据说话：全北京在售新盘网签了多少、什么价格网签、历史每月网签价怎么变、成交套数多少，都在数据表里

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多数人是先把一套卖掉再买一套的置换逻辑，等横财不现实

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从现在的情况看基本到底；10月15号前后看北京市9月份行情，9月行情还可以

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99年前后单价三四千元、一两个月工资就能买一平米；现在五环外（朱辛庄、东小口）单价已经五万多，月薪能到十万的人凤毛麟角，到手也就七万

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十一期间售楼处人山人海；星寰时光是朱辛庄0055地块（五环）

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生命科学园这一片的项目比朱辛庄还是要差一档

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朝阳区但凡没有学校的地方都跌得比较惨，有学校还稍微好一点；这边房子也都比较旧了

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位置好、台地住宅、规划空间大，做成大面积利润更高

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北京讲究'东富西贵、南穷北贱'，天桥以南历史上就不行，南三环老破小'敷一敷也就可以了'

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西城至今只做了两个（三里河、积水潭）；积水潭那个是区委书记特事特办、中建国际贴钱干的，干完再也接不到第二个；每平米改造费至少1万，60平要60万，老百姓出不起也不愿出

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最贵的时候接近十万，H户型最高也九万，现在六万多；没到过十三万

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产品过好、位置过好，全北京已亮相的台地住宅此前只有两个，它是第三个；但定价还没出来，不能仓促下判断

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国庆期间在这里办GT公开赛、机器人大赛、星创大赛，全北京都不太搞大型商业活动的时候它连办三场；去年一把手来视察；已有金茂悦、桂语听兰、城市之光、风和家会、璀璨时代等社区，入住人口多，北京八中很快启用

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真石漆加铝板都好看，现在的材料有自洁能力；一要干净、二要颜色亮（有铝板金属就亮）；写字楼用大面积玻璃+金属格栅显贵；过去直接刷涂料没铝板就难看；全北京的回迁房外立面没一个好看的

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卖了一年，网签不到10%；均价4.3万相对偏贵；阳台错层封不进去；已经降到3.6万还是卖不动

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地铁沿线、学区一般、总价低、单价更低；60多平一百七八十万就能上车，首付15%只要25万；缺点是回迁房转商品，户型相对差一些，学校很一般

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黄村是上世纪80年代就发展的老产业、城市界面旧（有点像老通州）；瀛海是新兴区域，最火的是火箭大街，商业航天企业在那排队聚集，产业很厉害

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房山线一站就到丰台，流动性更好；前一个盘地铁站就一站地还更贵

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第四代住宅；揽阅系产品在北京已被验证过，此前已有朝棠揽阅、云璟揽阅两个成功案例，这是第三个

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宋庄唯一的优点就是相对便宜，三万八九，但也只是相对便宜

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顶峰十万出头，现在不到七万，下滑幅度不小

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只要不是奇偶错层阳台都能封，像万象茗筑这类错层阳台是例外；顺义的项目也都能封

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孩子还在计划中的家庭就可以考虑；学区能不能上要看孩子多大

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裕中东里、裕中西里从15万降到12万；同期北京二手房平均下降大概30%、35%到40%；西城荣丰2008从20万单价降到10万，生生腰斩

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这几个远郊区从没去过，不了解情况

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已经开始有人怕92平这个面积段买不着了，那开发商能不涨价吗

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长阳现在一百多万就能买个刚需房

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项目尚未正式亮相，估计不会差，名字待定

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市场关注度不太高（和招商前期宣传低调有关）；位置很好，是标准的地铁口，地铁要给小区修接入；得房率超100%，大兴第一个；预计5万左右，开盘必火

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方庄已经是过气板块

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从76升到90这一档获得感非常强；从90到105差15平将近100万，压力大就挑小的；完全没压力就买105的

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项目10月8日晚上停止冻资、转认筹，现在大概交十万认筹，认筹有折扣但冻资那一个点没了；92平500万出头可以帮着谈

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基于网签数据的价格判断

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国庆期间每天到访量大，8号晚上起停止冻资、冻资那一个点优惠取消，等于变相涨价

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森屿文华卖着费劲、针对特殊需求（旁边北京中学学区、楼下就是地铁站），而且不是纯粹第四代住宅、TOD上盖有噪音疑问；星寰时光国庆期间每天到访量很大

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对未来房价走势的判断

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换房要先琢磨怎么把房子卖出去才能买新的，提前要做功课的事很多

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高架地铁不光是噪音污染，还有视觉污染——你看见它呼噜噜过，就会产生心理共振；这会影响未来买你房的人的心理；最好能有遮挡和隔离

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除了便宜找不到像样的优点；户型差、位置差、产品也差；开盘卖5万，到现在卖出不到40%；星寰时光均价估计5.5万顶天，它得降到4.5万才有一拼之力

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现房、七万小几的价格，交付能力还可以

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明年市面上没什么新房可买，800万预算现在就该出手

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富华里周期很长，前期有人8万多买，现在6万出头；剩余房源户型都差一点，下叠还不好卖；喜欢永丰不如看嘉华天珺，可选房源多，西区是第四代住宅，得房率比富华里至少高10%

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通州九棵树地铁站旁的湖映天青，93平接近6万的价格已经没有了

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小盘325套，开盘卖了270多套，几乎一把售罄；操盘团队来自绿城，定价卡得准；位置好、大家接受

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75平给你做三居室，大家没怎么见过；揽阅系刚上市时69平做三居一卫、总价400万，以前400万只能买80平两居室；家里人口多的家庭获得感极强

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不建议买

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多出来的几十万不如搁在星寰时光里

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现房销售制让市场房源越来越少；现房销售制之前就已经被市场证明成功的热点楼盘基本可以买。缺点是房源少，130平、160平只剩几套，常只剩一层或顶层，可选空间小

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相当旧的地方了

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