现房销售制度出来之后，很多人说房子看得见摸得着我就踏实了。比房子看得见摸得着更重要的，是关于板块的看得见摸得着。板块行不行，这个比房子本身更重要，这您得听我的。

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丰台的森与天成在地铁新宫站，4号线和19号线的车辆段就在它脚下，上面就是这个小区。在19号线沿线金融街一带上班的人通勤非常方便，这是它最大的优点。

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橡树湾在产品上保持了20年的领先，领先到华润臻澐和建发海晏来了之后产品升级换代，它就被打回原形了。跟它们比只能说不好，所以现在也就能卖到8万，从曾经能卖到15万降到了8万。

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有人问次渠家园的房子可以买吗。次渠家园还是比较便宜的，现在可能两万多就能买得着，它在17号线南端。但这边回迁房、政策房比较多，整个环境比较嘈杂，物业谈不上，学校更甭提了。

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有人说交通怎么样跟我没关系，我又不得坐地铁；我关心教育吗，我不关心；有没有商场，我不关心。每个人的购房情况都不一样，所以别拿自己的需求清单去套别人的盘。

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有人问永定门附近的两居怎么选，我还是简单说：得选好房子。现在年轻人的买房逻辑已经变了，你还按老思路买差房子、指望未来有人接盘，这在当下是完全行不通的。

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看完了没下手、有点犹豫，这事极其正常。但你一定要给自己一个非常清楚的判断：我是因为什么没买？是价格、户型、位置、学校、产业还是保值能力。你如果纯粹是犹豫，到什么时候都不会结束你的犹豫。

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有人求推荐海淀地铁8号线的住宅，我说你也可以考虑一下北清润府，8号线平西府站附近。8号线已经把朱辛庄跟昌平连上了，通勤这件事是实打实的。

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有人问清河那边的项目。先说背景：清河是北京的轻工业基地，原来是清河毛纺厂，90年代末效益不行就拆迁了，华润在这儿做的橡树湾，从一期一直干到五期，花了十多年的时间。

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有人问那边09年的房子单价8万4还值得入手吗，这其实说的就是清河老盘。橡树湾这一类虽然被产品碾压，但地段和配套在那儿摆着，谈不上多好，也还算能接受。

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有人问清河的臻澐怎么样。口碑是不错的，但臻澐的市场表现其实不如建发海晏，市场表现没那么好。不过也无所谓，以他现在的销售速度说明老百姓还是认，毕竟臻澐比海晏要便宜小一万块钱。

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星悦时光要卖到将近六万，至少五万五，北清润府卖四万六四万七左右。差价很大，换来的是配套全、上学通勤住着舒服。作为父母愿意给孩子更强力的支持，星悦时光当然还是好。

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今年看得见的最典型的躺赢有两个：一个是中海玖树满和，它的躺赢今天兑现了，旁边招商朝棠揽阅一卖就是个例子，不光地价涨房价也涨了。谁买完了玖树满和的房子，今晚上值得喝一杯。

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有人问能不能看样板间、能不能看实体房源，当然可以。现房你就直接进去看，你要看101就看101，要看505就看505，产品行不行自己眼睛说了算，这比看任何宣传片都实在。

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有人问璟瑞长安跟长安悦玺选哪个。一个是第四代住宅，看发展、看前景、贵；一个不是第四代住宅、现房、看保值、看安全、便宜。你可以掂量一下自己在买房、投资、居住方面的偏好。

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不是你预算不够，是石景山70多平的小三居不好找。这个板块的小户型低总价房源本来就少，所以要么接受面积，要么把预算往上抬一点，别指望市场上一定有货等着你。

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在石景山工作想买个小三居、预算400万，毫不犹豫看首钢地产那俩盘，璟瑞长安和璟悦长安。400万稍微有点紧，另外还可以看看中海长安源境100平的小户型，使劲谈400多不到500万。

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石景山主要有两个盘，一个是元玺，一个是首钢璟瑞长安。在这两个里面璟瑞长安产品更好一点，毕竟它是第四代住宅，元玺有点打不过；但元玺好在卖得差不多了，现在主要都是大户型。五六百万可以看璟瑞长安。

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有人问五里坨有没有第四代新盘。是有的，那么小镇就在那儿。但五里坨如果没有石景山这个位置加持，又没有个轨道，我觉得也就算了，靠想象买不了房。

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有人问石景山跟丰台西边哪个相对保值的楼盘，我推荐长安悦玺。它的条件很实在：11号线要从这边通过，对面是171中，周边商业也算比较成熟，关键是价格——周边都用七万八买，你进来五万二三买。

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有人问在某地上班在哪儿买房最好，我回答就在首钢片，以首钢园区为最好。选房子要考虑自住又要平衡通勤距离，石景山这个片区的房子在这种前提下是合适的。

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前期已经抢了房的，买了就买了，咱们就希望它好；但如果你属于做什么事三思而后行、自己没说服自己不敢动的那类人，国贤府PARK你完全可以再等等，看看新地块再决策。

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有人问立水桥附近300万的小区。投资我不太建议这边——当年市场好的时候立水桥整体交易量是很猛的，租房也很火，现在不太行。自住的话，这边的二手挑一个新一点的。

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你看现在龙樾璟序过来了，璟瑞长安、璟悦长安过来了，招商也过来做了个项目，建发跟融创在这儿做的长安悦玺，这些都还不错。多家开发商到板块里共同开发就产生竞争，竞争产生品质、产生好的架构。

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有人问丽泽的端礼著怎么样。这个盘开盘卖11万，玩命卖，现在7万多还不好卖。原因很清楚：产品过时了，而且丽泽市场后续供应量比较大，这个盘就差点意思。

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像这样的房子在北京有吗？有的是，也不是很多，大概十来个项目符合我说的这个七七法则。这十来个项目我会按位置、预算、孩子上学这些维度在群里持续更新。

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之前第三代住宅得房率普遍在70%多，你买100平米自己能用72平米，这在北京不少见，还有更低的；等到第四代住宅，90%以上，甚至没有公摊，公摊面积全回到你屋里来了。

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有人说第四代不就多个大窗户吗，你太小瞧第四代了。它是产品代际的飞跃，从得房率到空间到社区品质全面碾压上一代产品，这也是它为什么能在北京横着走。

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有人问紫京宸园值得买吗、会不会价格跌。肯定没问题，买紫京宸园的人两千万的房子，人家都是账上有七千多万才买的。在北京现在说实话真的是豪宅安全。我知道这话有点招骂，我只是说这个现象。

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有人问紫玉公馆跟丰台的新房选哪个，答案很干脆：不要选紫玉公馆。紫玉公馆挨着大马路，而且产品已经老了，跟现在的丰台新房完全不是一个时代的作品。

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有人问老房子能不能换周边的新盘，当然是可以，关键是得搭不少钱进去。老房子可能才三四万一平，对面新盘恐怕就得九万一平，中间这个差额你得先算清楚。

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有人问和平街15区有电梯的老破小能不能买。反正我是比较反对大家买老破小的，有电梯相对好点，但我也不是太支持。未来谁会来接盘、拿什么接盘都不清楚的东西，别赌。

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简而言之，自动驾驶在北京普及，尤其是日常通勤级别的普及，十年以内我认为都是不可能的，这是社会经济政治等原因共同造成的结果。既然如此，自动驾驶就不可替代地铁，买房不能离开地铁。

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自动驾驶有风险，大家都自动驾驶，这风险可比你们坐地铁难多了。所以我不认为我们的政策制定机构会努力推动自动驾驶在北京落地，甚至更有可能设定门槛，以降低它在北京落地的速度。

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有人问自动驾驶不也堵车吗。如果自动驾驶的密度达到一定水准之后，还真不太容易堵车，拥堵情况会明显好转。因为堵车最主要的原因是不遵守交通规则的人过多，机器不会那样。

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有粉丝问自动驾驶普及以后地铁房是不是受影响。这绝对是个好问题，能说出这话的人说明很聪明、爱思考，我也专门研究过这个问题，今晚专门拿出来一整段来讨论。

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我给各位做个自我介绍，原来我在搜狐做副总裁，我1999年就到搜狐了，后来在京东也做过副总裁。各位可以在百度上搜我，我是个实名主播，不打哑谜。

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我最近一直在搞一个活动叫午餐会。直播间很多朋友想当面聊，所以欢迎大家到虎哥的公司来，中午开个会，聊一聊大家买房卖房的想法，五六个、七八个粉丝一起，比较放松。

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有人问6038什么时候开盘，我认为应该是在十一之前开。它为什么没在这个周末开？怕跟别人比，尤其是怕跟北京国贤府正面PK。6038如果认真开盘，就按套数算是打不过国贤府的。

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中国人民整体的生活水平会逐渐提高，现在的年轻人是跟着手机长大的年轻人，人家凭什么回头吃苦？你还想着艰苦奋斗、自力更生，还想买个不太好的房子指望年轻人接盘，这都没有可能。

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我们说哪儿能躺赢，绝不是给你们搞个算命、批批八字。说哪儿能躺赢得讲出点道理来，就像我说孙河看跌，我得告诉你们为什么：因为它的规划落实太差了。

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我说能躺赢的房子有四个条件，第一个要求就是第四代住宅的好房子，在产品力上扫荡北京城。过去一年半的时间，全北京新房如果卖出十套，其中八套都是第四代住宅，产品力碾压、降维打击。

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房子作为大宗商品，你必须要看到有极好的市场表现。谁说我家房子好、我家房子修的天上没有地上少见——对不起，市场表现如何要让市场来检验。网签数据都是透明的，别吹。

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就算我们的智能驾驶都已经实现了，你在北京也不能买没有轨道的房子。自动驾驶在北京全面推广、甚至通勤级别的推广是非常难的，在政府层面很难通过，所以一定要买有轨道的房子。

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你家的二手房怎么涨价？邻居卖贵了，你家房子就涨价了。所以房价上涨、躺赢投资是靠别人的推举。那新房靠什么推举？靠土地——周边有待售的土地而且被追捧，边上土地价格又涨了，你不躺赢吗。

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躺赢板块第一个就是今天兑现的北京国贤府：第四代入市的好房子，8号线瀛海地铁站挨着。505套房子，官宣卖了408套，官宣一天超过80%的销售量，服不服？这就是今年下半年最火的房子。

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躺赢板块第三个是丰台花乡的嘉棠雅序，它旁边有花香01、花香02、花香03几块待出让的地。前面说的四个条件它基本都占：好产品、有轨道、有市场表现、有后续供地。

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躺赢板块第二个是海淀宝山，那有俩盘：一个叫中建海宸元境，一个叫北京隅海玥。这俩盘跟我刚才说的一样，是第四代住宅，轨道是6号线，而且卖得相当好。第二个特点是有三块地等着拍，今年至少能供市。

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躺赢板块第四个是西红门东、19号线南延的那个地铁口。旁边有6037和6040地块，这些基本上你拿着了，就等着给你抬起来。对照一下这四个条件，你就知道为什么盯这几个板块。

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中建运河玖院到现在我都说是这两年北京做过的项目里操盘最好的：从小户型到92平一直到大户型260平，整个产品体系、操盘节奏、宣传力度、买房人满意度都是第一，拿销冠就是能力和水平。

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