如果你兜里真的是2000万而且只有2000万，你是不敢买的，你不敢把所有的鸡蛋搁在一个篮子里。所以他们那儿买家的验资记录是7000万起步，还有上亿的。

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全北京200多个在售项目，有多少套房、卖出了多少套、还剩多少套、网签的价格是多少、售出的比例是多少，这张表在我这儿全都有。买房之前先拿数据说话，别听故事。

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全北京要说最膨胀的，就是朝阳。这些年在朝阳买房，就记住一句话：哪儿踏实来，哪儿踏实去哪儿。

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规划、PPT、沙盘谁都会做。关键是看得见摸得着，我觉得这更要紧。长安悦玺就是看得见摸得着：地铁、学校、商业、前三的成本，全都摆在眼前。

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很多人搞混星寰时代和星悦时光。星寰时代在北边、17号线北端；星悦时光在8号线朱辛庄站附近。开发商起名字确实有点粗糙，把两个项目名字起得这么像，一般人根本分不清楚。

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今天北京国贤府开盘，现场乌央乌央全是人，总共500多套房，这在眼下的北京市场已经很难见到这种场面了，开盘首日的表现配得上今年下半年最火项目这个说法。

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有人问亦庄国贤府的教育行不行，明确说：不行。它西边的80中分校和一个私立学校，都是因为这边没什么好学校后来找80教育集团来接盘的。为什么还那么火？因为来抢国贤府房子的人不太在乎教育。

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北京城是全世界地铁运营里程最长的城市，没有之一。什么伦敦、纽约、东京都跟咱没法比，北京就是第一，已经投了900公里的轨道交通，这是巨大的沉没成本。

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现在来看北京是否全面放开，我认为已经不那么重要了。现房销售制度是制度层面的变化，是否放开限购那是政策——政策跟制度不是一个层面的，制度更重要、更深远。

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有粉丝问北京润府93怎么样，说关注我很久了一直没买上来。答案很简单：当然挺好，这个盘我看一下。具体户型和楼层，直播间之外我们再细聊。

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现房销售细则里可能会披露你对于现房销售具体实现的一些调整等等。我认为北京现房销售的实施细则基本上已经判定了，剩下的只是公示节奏的问题。

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北京有几个像清樾府这样的四层小洋房卖得都不好，清樾府是一个，丰台还有一个中海永定玖里也是四层小洋房。房子其实挺好，有电梯、密度低，但北京人似乎就是不认，亏不亏钱只有开发商知道。

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北向的房子只能是长期出租，不太会有保值增值的竞争力。市场涨了10%你能跟着涨个7%、8%；但市场跌了10%，你那可能跌15%。它是典型跑不赢大盘的资产。

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北清路是整个昌平最重要的产业带，别看它就是一条公路，这条路串联了昌平所有的产业带。住在北清润府的人群都有往前走的事业动力，这是它跟那些住起来舒服的盘本质不同的地方。

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400万买北清润府还是星寰时代，简单说看你年纪。30岁以下北清润府，30岁以上星寰时代。北清润府的人群相对年轻、事业心更强一点，两个盘的人群根本不是一类人。

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有人问北神树B17多久可以供地、价格大概多少。我认为今年底之前就会供地，因为政府也得卖地，其二华润肯定要抢这块地。如果按现房卖，价格估计保持在六万左右这个水平。

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有人问周边没有医院能不能买。医院真无所谓，90%以上所谓的医院需求，其实你靠社区医院就解决了。老年人无非高血压糖尿病，开个药、量个血压血糖，不用非得去三甲医院排大队。

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有人问北京十一前会不会放大招。第一我不认为北京十一之前要放大招，我觉得没看出有这方面的迹象，也没有必要。如果把现房销售细则当成一种大招，那倒是有一定的可能性。

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午餐会不是就办一次，我们希望争取每周搞一场、一两周搞一次，搞得比较频繁一点，这样您相对来讲更容易选时间来约。住在南边、17号线沿线到我这儿方便的尤其欢迎。

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南邵让我推荐就推荐建发观堂府，它是南邵的第一。不过你要知道它的小户型基本卖得差不多了，现在还有130平的，不知道会不会超你预算。好消息是它的价格比开盘时的五万已经下来不少了。

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还有哪儿？北京城建龙樾海序，东小口旁边的关系地块很快要上市，也肯定火，建发基本上在北京也没失守过，那边的地价涨了4000块钱。买这两个盘的人买对了，希望下一个买对的就是你。

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有人问大兴那边一个太远的盘，我的答案是不能。这个盘太远了，号称离京东30公里开车30分钟，这再往外稍微划一公里就到河北了，这有点偏。同样是这个钱，不如买熙悦晴翠这种配套和通勤更实的盘。

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同一天开盘的招商朝棠揽阅，开盘状况远不如北京国贤府热闹，原因说出来就四个字：就是贵。价格没有给到位，老百姓就不会拿真金白银去投票。

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我昨天在微信群里的小作文就讲了：这个周末市场上7个盘要开，但真正能吸引注意的就两个——北京国贤府和招商朝棠揽阅。果不其然，热闹全集中在这俩身上。

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有人问保利建工嘉华天珺跟星悦时光哪个值得买，当然是嘉华天珺。嘉华天珺在海淀，星悦时光在昌平，这不一样。除非你非常在乎价格，两者差价还挺多的，一般也不会往一块儿比。

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有人问买嘉棠雅序还是买别的。嘉棠雅序有机会躺赢；另外一个你就等着吧——你但凡有一个动它的念头，就说明你其实不着急，三年也是它、五年也是它。

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有人问在四惠上班、500万预算买哪儿。你就往东看，沿着八通线往东看。500万你就可以买招商朝棠揽阅了，足够了。

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有人问昌平回龙观那边的融泽家园，我觉得它位置不是主流位置，在回龙观都不是主流位置，而且它还是当年的经济适用房，我不是太建议，你可以看看别的。

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丰台园区（园博园）想买最好看的盘，得再等个两三年。等中建方程国贤府那边能拿出来卖了、能二手上市了，您再考虑吧。选板块要看得见摸得着，规划里最好看的不算数。

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有人问国贤府PARK现在卖了多少套了：700多套房卖了600套，已经卖了80%，这个盘其实是快卖没了都，真的卖得很好，这一条市场表现是过硬的。

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有人问国贤府PARK现在能不能买，我建议略偏保守。它不是一个传统住宅区，周边需要重新弄；马上在它旁边还会出一块容积率1.05的低密新地，建成什么样、有没有人抢，还得再观察。

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国贤府PARK我相对来讲是有点保留的。房子首先人家做得不错、卖得也好，但问题在于歇甲湾这个板块未来能不能发展起来，这件事我画个小问号。谁保证歇甲湾一定能活起来？

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有人问国贤府PARK能不能买，我相对比较保守。如果你本身就是保守性格，我就拦你一下，等一等。因为需要看一看这个地方很多东西的落地——歇甲湾是个新板块，新板块就需要时间验证。

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有人问国贤府多少钱一平：价格段大概四万八到五万四。最贵的是次顶层125平那个户型，卖到五万四；便宜的77平小户型，四万七四万八，一房一价，不同楼层差别不小。

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国贤府这次的成交确确实实不是靠砸特价砸出来的，价格还真没给出特别大的优惠，说明这个盘在整个北京市场的认可度还是蛮高的，这是产品端打出来的信任。

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有人问亦庄那个盘卖了多少套，他们自己官宣说是四百零八套，据我的观察、据我的信息员，是三百出头。两个数据我都摆在这儿，官宣水分有多少，大家自己判断。

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开发商官宣国贤府卖了408套，我认为水分有一点，实际大概300套出头。不过即便按300套算，也已经超出他们自己的预期了，总共500多套的房子卖出六成多。

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北京国贤府旁边还有一块地叫1401-2地块，这块地还没出来，八成是中建置地自己拿；但是中建置地想托底拿，没戏了——肯定有人过来跟他抢。有地就有人给你抬轿子。

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有人问是不是第四个躺赢板块——是。他问的是81平的二层，卖多少钱可以考虑，我的回答是455万就可以考虑了，这个价位对应它的产品力是站得住的。

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有人问国贤府大概多少钱，我给的具体数字是：小区最好的楼层、最好的房子卖到五万四，均价五万左右。瀛海地铁站就在边上，更多细节可以到群里要资料。

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国贸上班、700万左右、有上学需求，我推荐的方向是往南，十八里店。人大附的朝阳港分校就在这儿，就盯两个盘：北京隅东序和中海朝阳ONE。前者面积稍大一点，后者相对小一点，单价现在不到7万。

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国贸上班的两个方向，一个是奔东就去通州了，一个是奔南就是十八里店、北神树。如果你想买个第四代住宅、面积段大一点、最好还留在朝阳别跑亦庄去，那你就十八里店。

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如果说在众多的膨胀当中还有那么一个比较安稳的，就是朝阳港。因为朝阳港想干的事门槛相对来讲比较低，其他板块都是奔着高科技、现代化、国际大都市来的，只有朝阳港相对低调。

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在北京买房你千万记住我说的这句话：不是地铁房就别买。我说得很绝对，咱们不讨论万一那点事，我认为80%以上没有地铁的房子你就别买。

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地铁要运营就得有点收入，不然就成了无底洞，财政得往里填钱，北京地铁亏损可不少。所以从政策层面上，国家政府就会鼓励大家多用地铁，而不是去努力发展自动驾驶，这背后有社会经济原因。

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垡头这块地方400万买房基本没选择了，500万才有。逻辑很简单：朝阳壹号和中绿东岳府现在的单价都已经到5万出头了，500万左右能买到房子，400万实在是稍微少了一点。

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有人看上了顶层11层的复式，房本90平上面再加一层，加起来大概得花个七八百万。我自己就住复式，住着舒服，三代人尤其合适；但复式上面那层也是算钱的，只是算账方法不一样，没有白送。

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大兴买房子最好最好还是西红门东，次选可能是像观音寺这边。选板块别只看现在热闹不热闹，多看未来供应和历史兑现情况。

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有人问大兴金星路和丰台园博园哪个板块好，答案是金星路好。园博园现在一是没房，二是有的房子基本上都不怎么样；金星路这边好歹还有点能打的，比如晓月和风这些。

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有人问顺义天竺的中央别墅区未来还有发展吗。发展谈不上，但瘦死的骆驼比马大——你别的地方哪还有别墅？别墅用地的稀缺性决定了它不会一无所有，只是别指望再有增量。

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