这些盘都属于虽然不是第四代住宅，但是产品、位置、尤其是价格优势都非常突出的类型。我不说它们是最完美的房子，但在这个价格上，它们的确定性是肉眼可见的。

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有人说连地铁都没有怎么敢卖到六万。人家自己不是这么说的，人家说离八宝山也就不到两公里——但确实是没地铁。地铁是能不能流通的硬指标，用直线距离说服不了市场。

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追求增值尤其是当下的北京市场，你是要相对激进一点的。比如说国贤府PARK有增值的可能，如果歇甲湾这个板块起来了，它卖得还可以。但这是赌，不是确定性。

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有人问选上北京国贤府了是买还是等别的地块。你都选上了就买呗，选上来不容易，你只要一弃选，你就再选不上了。

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有人说那边没有学校。通州本来也没什么好学校，这不是项目的问题，是区域的问题。你要把教育资源放在第一位，就得先选海淀和朝阳，不能指望通州给你补这一课。

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你看看号称自由贸易区的金盏，你看看王四营，你看看奶西。朝阳区四处都想发展——这怎么发展、那怎么发展，想太多了。四处点火的结果，就是没有一处烧透。

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长安悦玺不是第四代，第四代就没这价了，第四代不会卖五万多。龙樾璟序离它很近，也没地铁，位置还不如它，但人家是第四代住宅，能多出个10%到20%。

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有人问长安悦玺跟璟瑞长安哪个好。这两个不一样：璟瑞长安是奔着第四代住宅，有一定的赌博成分，毕竟首钢园未来发展稍微差了点；长安悦玺比较现实，包括你上学这边有171中，璟瑞长安上什么学呢。

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有人问雄安的投资。简单说：雄安肯定没戏，你要不是部级领导你就别想，至少你是个局级领导，否则别去。买房别拿自己的钱去赌你看不懂的政治目标。

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现在北京还有一种情况也比较严重：非机动车广义上说就是送外卖的那些车，速度又快、体积又大，不守交通规则的情况比较普遍，它们也被按非机动车管理，这对北京交通影响不小。

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项目总跟我说的意思是：人家上亿的钱，觉得我拿点钱搁北京买套房，再拿点钱搁上海、搁香港深圳，人家是这么琢磨事的。中建宸园把它做成北京顶级城市豪宅，盯的就是这个客群。

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有粉丝说顺义御龙湾很牛。我同意一半：除了价格牛以外，别的都不牛。一个项目如果只剩下价格这一个亮点，那通常意味着它别的维度都撑不起来。

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有人问顺义有没有能入手的项目。有，比如顺义的龙湖宸翰，可以去看一看，具体再根据预算和通勤选楼层和户型。

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森与天成的产品说实话跟现在市场的主流产品比相对差一点，如果你预算能够达到八九百万，就别琢磨它了，肯定直接考虑建发金茂观宸这样的项目。预算三四百万又想留在丰台，它才有意义。

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马上就要中秋节了，然后又国庆了，金九银十来了。这个节点叠加现房新政，是一年当中买房人被信息吸引、被开发商动作推着走最集中的时期，蹲真正有安全垫房源的朋友抓紧。

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在魏公村地铁站附近上班、40分钟通勤以内往北找：主要看8号线沿线。先说清楚预算和需求，我能接受什么、不能接受什么，这两个条件不明确，别人给推荐也是不负责任的。

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有人问龙樾璟序98平的边户什么价格能买，我的答案是五百万。这个价格对应的是目前还属于预期中的产品，后面能不能站住，还得看开盘后的真实网签数据。

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龙樾璟序是拿证了。以它开盘、开样板间的时间看，它早点拿证并不难，是他自己想晚点拿证。我认为龙樾璟序大概率是自己想晚一点开，等一个更好的窗口。

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龙樾璟序预计的价格，他们自己很想卖到六万以上，而且很想价格对标中海瑞文里。但是我认为这个地块的素质不如瑞文里，甚至不如瑞文里——这是我对它不太看好的核心原因。

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有人让我聊聊龙樾璟序，我说实话是比较不那么看好的。它是这七个马上会开盘的项目之一，我每礼拜五在微信群里发的小作文里都写过这周的新盘节奏，重点就是提示这类高价开盘的风险。

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为什么我说龙樾璟序6万贵？因为它旁边有相当多不错的竞品。比如说长安悦玺，就在龙樾璟序西边一两公里的位置，那儿的价格和位置会直接约束它的定价空间。

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有人问璟序的学校是不是好一些。将来11号线二期地铁通了，长安悦玺比它一点都不差。而且璟序的学校并不分明，对面根本没学校，要到别处上学；长安悦玺对面就是171中。

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有人问龙樾璟序6万可以吗，我认为6万不太行、简单说就是贵。如果是它的次顶层，6万还可以；如果是平均均价6万，那贵了——因为它旁边有相当多不错的竞品在压着。

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0702还能再便宜吗：已经给你很便宜了，你只要全款买给你打86折，你还要怎么样。

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0702出折扣卖得怎么样：还没开盘，明后天开盘；开发商心情可以理解、方向没问题。

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600多万的房子不好意思说勉强上车了；亦庄国贤府77平买400万那才叫勉强上车，你都600万了就是奔着改善、奔着综合性价比来的。

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800万左右品质好的新房：能买到单价7万左右100来平的，推荐东坝金茂满耀——正好符合沿着轨道买新房的逻辑。

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8月28号之前已拿到销售许可证的项目银行正常放款；828之前只拿到规划许可证、没等到销许的，我预测银行按揭都不会放、都得等竣工备案之后——因为2026年国家对银行放款条件把控极其严格（恒大教训深刻），商业银行在放款条件利率上没什么自主空间。

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828之前拿到预售许可证银行会放款吗：正常放，那是828之前的事没问题。

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828新政后北京暂时没有具体细则，但基本有共识：银行放按揭的时间一刀切推到了竣工备案之后，所以才有了开发商交全款打大折扣。

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B17值得等吗：确切说不值得等，两年半你等不起；润府想买119也没啥好犹豫的了。

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有博主说朝阳区房屋库存够卖28个月所以现房新政不会涨价：四个字胡说八道，经济学素养太低——打比方小区10个饭馆要每隔俩月关一个关到只剩2个，你是饭馆老板，你是一开始定好要关饭馆时就憋着涨价，还是关到只剩俩才涨？肯定一开始就憋着涨价，但你不会嚷嚷，你会说对不起特价没有了、免费配奉取消了、打折卡过期了——涨价不一定只有涨价，减服务也可以；等真剩俩的时候你对大家态度变好，这是挣钱的王道；朝阳28个月库存不是平均分配，有的房子抢手有的死卖不出去，他想涨价只是这价还卖不出去。

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保值最安全的七七法则（有数据统计）：一个新盘小区如果已有70%以上房源网签掉，而你能以这70%网签均价的70%（即现在市场价7折）买入，就是相当安全的——因为小区里绝大多数人的价格比你高至少10%，降也没什么可降的；这是最安全的一种买法。

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500万预算在中关村上班地铁通勤：往北看，更值得关注的就是0055星环时光（朱辛庄）。

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中建陈元可以买吗：75000不错；奶西不行，别在奶西浪费表情。

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丽金府9万多能买吗、跟万泉寺10万哪个合适：如果丽金府跟万泉寺价格差超过1万，丽金府就不错；万泉寺那块地是台地（抬板），抬板只帮一层二层，我买10层不吃亏，干嘛多付1万块。

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过去半年符合四条件的例子：通州九棵树的九树满河，已经买了的祝贺你已经赚了——北边胡应天清那块地价坐地涨了7300块，胡应天清价格肯定奔着58000去，九树满河卖51000，位置还更好。

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亦庄国贤府自住550以上是不是太贵了：是，550以上就非诺（毫不犹豫地否）；价格在多少比较合适：5万出头，5万5有点高了。

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亦庄国贤府价格是不是有点高：你要觉得高就别买；我觉得还可以，这个地方卖5万、5万出一点点头算有良心。

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挨着地铁的房子就是银海：8号线南边首发站瀛海；亦庄国贤府得房率将近100%，很厉害。

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何之柱怎么样：在房山，相对比较偏远；本地需求我觉得还可以，毕竟是房山第一个第四代住宅。

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佳华天郡98可以入手了吗：东区的那个还能砍价，能砍价。

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佳华天郡可以的：前两天跟项目的人聊，整个海淀北700到1000万价格段的房子不多；本来海淀2025-26年有一大批供应（合月望云、合月御名、海燕、真云）但豪宅偏多都是1000万往上，700-1000万这个阶段就得说佳华天郡——它的优点就是把竞争对手全熬没了，适合这边上车。

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佳华天郡会不会涨价：西西区肯定涨，东区不敢说；经济学最基本共识——价格只与供给和需求相关，需求不变供给缩小价格肯定涨；现房制度一定导致市场供应量减少，肯定涨价；东区不容易涨是因为不是第四代，在海淀买不买两可的人群里竞争力差。

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全款86折背后的逻辑：现房销售制度下银行竣工备案后才放款，开发商真的缺钱，就找买房人借钱——首付跟全款之间那堆钱算借你的，给利息：按两年6%、砍头息先付；这相当于有房子抵押的借款，像早年集资建房。

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是不是给全款就都能跟开发商谈价格：基本上是的。

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全款借钱当然有风险，有烂尾的风险；人家给你6%的利息就是对冲风险；做任何事都有风险，关键是风险你承担得了承担不了、回报对你是否有诱惑。

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这样合法吗：以我粗浅的金融知识它不违法——你交全款也进监管账户，交全款我给你打折，我认为不违法。

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0702这个折扣方向没问题但确实得罪人：很多没全款的人理财账户3%还取不出来，看别人全款86折心里不舒服甚至不买了；也有粉丝看到6%年化就想全款进场还想再谈价格。

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农业景序想自住怎么样：我个人觉得不太适合自住——交通不好、城市界面不好、噪音（放音）不好，不好的要付比较多，价格现在看起来也不太好。

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