青年ONE序定价36000、真实成交约3万；万全寺地块定价12万、真实成交10-11万。北京新盘备案价和真实成交价普遍有差距，购房者先管产品好不好、生活方式往哪个方

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现房销售全国推进后，能建东域服这类准现房是现房销售样本；明年小阳春的市场反应（量价、开盘去化）是判断政策实际效果的关键观察窗口。

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航空人命关天所以波音极度保守，卫星打到天上就按既定轨道转、该挣的钱就赚到了，所以马斯克玩命创新。现房销售后开发商的反射弧变长，从SpaceX式的激进创新转向波音

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过去20年开发商大发横财的关键是期房制度：拿地抵押贷款、预售回款、滚动开发，一分钱本金撬动整个项目。改成现房销售后，开发商必须自有资金把楼盖完才能卖，资金成本每

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恒大董事长许家印被判无期徒刑，以此事件为标记，民营开发商高杠杆扩张的时代正式画上句号，行业出清进入尾声。

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核心讲透通州为什么火（十年千亿投资+双限购解除，本质是放开+放水两招），用地铁+四代宅+卖得快+旁边有地托举四条件筛出宝山、花乡、西红门东三大躺赢板块；另给出湖映天青入手价位、商住坚决脱手等判断。

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九树漫河578套、3个月网签超90%、单价5万1四代宅；北边湖映天青地块拿地价贵了7300元/平，招商抢地等于给九树漫河业主抬轿。四条件：①地铁附近②第四代住宅

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西红门东从6万6一路跌到5万出头已触底反弹，是'跌不到那份上'的安全；北神树价格憋着没动（16万不到），旁边还有新地预期，弹性大。养老、求稳选西红门东；博上涨选

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①宝山：海辰元境网签70%+、御海月50-60%，一分钱没降（8.3万/8.55万），旁边还有三块地；②花乡：嘉唐雅叙6月开盘7万已卖一半多，旁边花香02/03

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把'通州北关'换成北京任何位置答案都一样：商住流动性差、政策十年不待见。真来一波阳光'能给它晒也给晒蔫了'。商住不是别碰的问题，是赶紧脱手的问题。

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金隅深耕土桥多年被招商抬价27%仍坚决拿下，说明本地开发商决心大；北京今年溢价超20%的地块全北京就三四个、通州占俩。定价推演：湖映天青拿地价贵九树漫河7300

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通州土桥溢价27%、湖映天青楼面价涨7000确实涨了，但全北京看仍是极少数点位；北京连跌三年，不可能出了十来块好地就全涨，还得有时间，'是缓则圆'。要买就挑这些

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放开=双限购取消、外地人一年社保随便买、四代宅阳台能圈进屋政策松绑；放水=每年一千亿固定资产投资砸进副中心，城投公司能借到钱搞基建。左手放开右手放水，市场立刻就

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副中心每年砸一千亿，为控房价2015年搞双限购（北京5年社保+通州3年社保），执行约八年；期间中海华润不去、小开发商产品差。2024年2月解限购后招商璀璨公园、

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8月7号新政后两周市场热度明显提升；8月前24天北京网签已9500套，剩一周按五六千套计全月约1.4万套，去年同期1.3万；链家到23号已成交6000套；北京二

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千万级买家都是中产，特别怕损失，容易犯的错是向低对标——跟着五百万的人挑便宜，资产必然贬值；应该向上一档对标（一千万跟两千万学，一个亿跟马云学）。海淀宝山海城云

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准现房捡漏三条铁律：一要有轨道（王四营7号线、大瓦窑14号线）；二要服购多的便宜——小区已卖70%房源，现在进场价是前面70%买家的7折；典型如石景山长安悦玺网

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保值看'向下的安全'：东小口是典型——澳海明月、奥森春晓当年6万多，如今龙樾海叙5万5开盘卖光，买在低点就有厚安全垫；增值看'向上的力量'：亦庄国贤府旁边火箭大

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前两年新地块地价更低、开发商低价倾销抢客叫'背刺'；现在地价上涨，典型九棵树：招商蛇口九叔满河2万出头拿地，后来同板块3万出头再拿，地价涨7000块，老业主乐疯

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排卡约300组对600多套房不算火，服务态度被吐槽；但房子本身不错——定制式装修是亮点（厨房台面高低可定制）；隔壁北清橡树湾卖6万2，北清润府75平4万4-4万

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行为经济学沉没成本：十年前500万买的房子今天卖700万，不叫赚200万——只看今天能卖720你卖700就是亏20万；决策应'目光短浅，活在当下'（不为过去纠结

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房票是拆迁补偿新方式：现金100万 vs 房票108万（溢价引导买房），上海2024年金山区、奉贤区试点到2026全面推进，部分项目70%拆迁户领房票；天津东丽

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上海新政三箭（首付15%/置换补贴8万/房票）解读与北京跟进预判（年底前）；保值vs增值方法论（辰知著安全垫4.5万 vs 九树满河地价拉动）；房票制度详解（180万现金换220万房票）；8万补贴背后

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国贤府Park网签近80%越卖越贵、稳赚判断；北京国企开发商产品力打不过南方房企（隅西颂vs观宸、梧桐山语vs观堂府）；京东消费券逻辑解读房票价值（范围窄才可控）；昌平一横两纵发展逻辑与北七家被放弃；

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有人嫌8万不够塞牙缝，虎哥算账：北京一年新房网签约7-8万套，按60%为置换计算约4万套，每套补8万即30多亿——相当于一块地的卖地收入（6038地块地价都不够

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2026-08-20上海新政三件事：首付比例20%降到15%（杠杆拉长，50万首付可在北京买地铁三居室，月供约1.2万）；卖旧买新置换补贴8万（财政直付，叠加原

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保值=安全垫逻辑：丰台辰知著（郭庄子地铁站旁）2022年入市指导价7.5万，小区成交均价6.5万，2026-08-20推出三层125平特价房单价仅4.5万——比

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虎哥直言：北京国企（首开、城建、北投、建工）做产品跟南方开发商正面硬刚，'打一仗输一仗，没赢过'。案例：昌平梧桐山语被观堂府摁得死死的（地铁距离、条件都差不多就

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北清润府（平西府）75平户型4万5、300多万总价已基本透明，处于排卡阶段即可下手。主力户型103/92平最值。关键信息：销证虽全拿下但未全开，留了几栋楼准备二

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亦庄国贤府Park（中建一局操盘）网签比例已接近80%，价格从开盘55100涨到55600——北京新盘里成交放量价格还能上行的极少见，操盘能力（先卖低单价房源再

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房票=现金等价物voucher。以磁器口6号地腾退为例：20平老房按9万/平可得180万现金一次性了结；改用房票后给220万额度，可在北京任意开发商处直接抵房款

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解读昌平的城市发展逻辑只需看三条线：横向的北清路（串起能源谷、生命科学园、朱辛庄小米产业园、中关村保税区，是昌平花钱最多、最有活力的产业带）、纵向的立汤路、以及

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增值区域推荐：海淀宝山板块。今年海淀新地出一块抢一块，宝山是最大储备地——去年拍的两块地（海辰云境、于海悦）现在卖得不错；旁边还有三块地待出，按今年北京土拍热度

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虎哥以京东副总裁经历解读：京东/淘宝的券满地都是（一晚上能捡1万的券但要花100万才能消化），所以不值钱；券的核心要义是'市场上没几个、发行范围窄'才好管控、才

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本期直播主题「北京8月新政后市场概况」：核心内容三大块——①新政后市场概况：土地市场10连拍（连续10块地超起拍价10%成交），新房市场明显提振，二手房横盘走向反弹；②躺赢板块分析：保值vs增值概念辨

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买房是零和游戏，你赚了他不开心，你赔了你不开心；亲戚朋友要处一辈子，不要因房产交易闹别扭。

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保值=周边有人比你贵，你便宜进去很安全；增值=周边新地块要出让，土地价格上涨带动你的房子涨。保值看周边已有房价托底，增值看周边待拍土地预期。

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北京已将公积金提取额度提至340万、租房可使用；上海杭州也已调整。国务院条例修订是对各地试点的追认，非新政策方向转变。

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宝山5块地已出让2块（海辰元境/于海悦），后续3块地楼面价必涨；花乡0203地块预计楼面价超5万vs嘉棠雅序仅2.5万；西红门6037是最后一块地，大概率做改善

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亦庄国贤府77平低楼层按5.1万/㎡算总价不到400万，分租主卧2500-3000+次卧3000+，月租6500-7000，租售比可达2.5%；关键是要花心思管

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连续10块地超起拍价10%成交是好事，但新盘体量有限，一周到访500组以上的楼盘全北京不超过5个；土地热只能带动周边房价，不能构成全北京势头变化。

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北京市场第四代住宅（得房率90%+）已成主流，第三代住宅开发商拿着也卖不出去，需加速调整筹码卖第四代换新地。

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本期直播主题「北京市场最新变化」：核心观点——市场两头热（高端豪宅热+低端二手房火）。二手房价企稳实证：府学胡同挂牌即成交、安慧北里重回5万+、天宫院从1万涨回1.5万；6月前5天网签3000套；明确

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500万在海淀基本只能入坑（上庄110-120平老破或蜂鸟家园50平）；昌平南龙樾海序等可买90平四居。

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6月前5天（周一至周五）网签2977套约3000套，延续5月小阳春的强劲走势；判断市场要看住建委、国家统计局、中指研究院的整体数据，个体悲观情绪不影响总体趋势。

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北京楼市网签、成交均价、成交历史等数据已极其透明；房子交易量少（一个月才网签大几百套），不像股市有瞬间波动和个股错杀机会；靠信息差捡漏买赚已不现实。

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2026年2/3/4月北京二手房已连续3个月上涨；老破小反弹明显，东城府学、朝阳三四环、大兴六环外都能找到典型例子；政策积极托底（财政自给率考量、防系统性坍塌）

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1500万以上豪宅卖得相当火（朝阳紫荆城苑3/4/5月网签100多套）；同时老破小、低总价二手房明显反弹。

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北京政策走势是逐渐放开，但不会全面放开，总得留点档头防止反向情况；今年政策已不以放开为主要取向。

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现代门窗隔音材质先进，实际噪音很小；很多噪音感来自视觉心理双重加强（看到火车、高压线就心慌）；星耀未来朱辛庄段地铁高架不是问题，选对楼栋楼层即可。

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