现房销售制度使得大家创新的欲望大大下降。你得把这房子全盖完、竣工备案都得弄完，你才能把钱收进来，那时候压力就大了。所以开发商会非常小心不创新，看着能成的这般来。台板、风雨连廊、架空层、阳台、设备平台、飘窗这些过去一年半的创新大概率不再出现。第四代住宅成了'绝唱'。

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8月28日中央三部门联合下发现房销售制度，到今天9月3日不到一个礼拜，市场已经发生不少变化。第一开发商拿地心态变了，过去一年半多激进什么新鲜上什么，现在会趋于保守看着能成的再来；第二创新大幅下降，因为房子全盖完竣工备案才能收钱，谁也不敢搞幺蛾子了；第三金融属性被砍掉一大半，房地产更像传统行业，对新东西接纳度容忍度都在降低。

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虎哥总结出当下选房的三要素：第一必须第四代（得房率90%+碾压第三代）；第二必须有轨道交通；第三必须是'有人捧'的—周边土拍热度高能持续给房子'抬轿子'。什么样的房子能涨？不看房子本身，看周边这一圈其他东西涨了给你顶起来的。所以你就要观察市场上什么样的房子周边还有地而且这些地还比较热。三要素同时满足的项目才是真正的安全牌。

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有网友说'1300万够不着换房想减杠杆'。虎哥建议换个角度：星河湾单价3.4万~3.7万、好户型、可入。如果结构、视野、采光都满意，这就是降维选择。二手房不涨，但好产品一直稀缺。1300万的预算没有必要往最高价格打，星河湾这种'好产品+合理价格'才是当下减杠杆的正解。

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顺义刚需首选青年万叙（15号线首发站凤博站）；刚改选青云国院（祥云小镇边上后沙峪）；豪宅看北京润园/诺德月树。本地人不看地铁边可看龙湖尘海/和方华里。龙湖尘海卖得好，陈玉也快出了。

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驼房营地块位置很好，但是那么贵的房子能不能卖得动？不确定。旁边还有万里九旭+蒲月+朝官天君+金豹满玉都在虎视眈眈还没卖完呢。开发商心里没底，没底就等等没底就跟有关部门谈谈能不能便宜点。所以流拍的本质是市场对未来去化和产品定位不够明朗。跟现房销售制度的逻辑一模一样。

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丰台整体不会降价，今年下半年丽泽火爆会带起一轮热度。丽泽台版住宅是改善天花板，很长时间北京难得一见。现房制度后不会有人敢做这种创新。

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丽泽台版住宅在北京没见过，很可能是未来五年内都难得一见的台版住宅，北京改善住宅创新天花板。现房制度后不会再有开发商敢做这种根本创新，丽泽将带起丰台一轮热度。

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有人问一两年前买的新房是不是买早了。不会，早住早享受。时间也是成本，不能永远等待。已经住上了没什么不好。

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新房涨价是因为供给被关了水龙头，但二手房供应丝毫不受现房制度影响——卖十个进来十个甚至二十个。大家都憋着涨价就卖，挂牌量反而增加。所以普通二手房不会享受这波红利

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一直认为保利的产品平均水平超过中海，中海太保守。景山河絮在石景山广宁村，产品很在线。价格四万五左右可以入。石景山可选项目不少：景热长安、瑞文里、长安圆镜、长安月

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保利太平桥和万寿寺B地块两个项目8月28号夜里抢着领规划许可证——能卖了。两个营销总跑到通州堵领导门签证。万寿寺不会卖到10万以下。价格段差很远，看好买好的、一

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①优质新房供应持续下降，好房源难挑；②到今年年底第四代住宅价格明显上涨（至少折扣从85%收紧）；③价格上涨传导至第三代住宅和优质次新房；④普通二手房不涨，非轨道

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北清润府交通到地铁距离稍远，但买的人都是年轻人问题不大。最主要城市动力是北清路。在第四代住宅里算不错的选择。

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半山观澜卖得太不好，开发商远洋/中焦都是爆雷或准爆雷之间的项目。优势不明显，能不碰别碰。

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卖房时你的敌人不是买家（最亲爱的人）也不是中介（合作伙伴），而是同小区在卖房的邻居。位置差不多就要拼价格，邻居卖低了你也卖不高。所以二手房不会因现房制度涨价——

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和凤九里户型在全北京比较各（别扭），故意把南北通透挡上。离地铁近但退休养老不需要离地铁那么近。建议选长安月喜——稳定、简单、未来交易也容易。不要搞幺蛾子产品。

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嘉华天珺东区西区，西区改规划后亮相，价格调整到7万多，835/895户型。有人想给老人买，虎哥可帮砍价选房评估。供给减少后涨是必然。

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国安府和中心城选哪个？有钱就选国安府，国安府的大宅子好。一庄国安府vs金色蔓香林——蔓香林交通配套都没法比，潜力完全没有。

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大兴重点就是西红门东、未来园柱（19号线南沿线）。虎哥专门做了19号线南沿研究报告，分析到底什么时候通、窗口期多长。 interested的来群里领报告。

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房山有两个盘不错：河之洲博瑞和房山华侨城。华侨城紧赶慢赶在现房制度前拿到了该有的证。

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中国政策执行时一旦说'过渡过渡'就容易乱，乱了上面受不了。所以现房制度会一条线执行，不会有过渡期。上海已确认：不管有没有预售证，统统等竣工备案证才放款。之前拿了

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现房销售制度是住建部/自然资源部/金融总局中央层面出的，不是地方出的。目的是控风险（防烂尾/防系统性风险），不是通过房地产造富。国家在搞新旧动能转换、高科技/出

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有人说等两年再买，但时间是成本。虎哥举例：给一个亿让你住十平米平房一年都不会干，因为人生有限。已买新房的人早住早享受，不要觉得买早了亏。等待就是岁月蹉跎。

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现在市场就是掐尖——供应量减少，仅有的需求一定挑最好的。星耀未来位置较差，和未来之境差距大。强烈建议未来之境。没有地铁的第三代住宅再便宜也吸引不了人。

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汇制里在沙河高教园紧东头，离地铁站约四公里。市场最好时开盘卖五万，现在三万五都卖不动。第三代住宅里都算差的，位置不行。

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由于市政建设速度放慢（土地财政削弱），部分区域尤其是不在轨道区域的房子还有下降压力。通州/大兴/昌平相对偏的二手房有向下压力。燕房线恐怕会停滞。

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王四营四个项目：保利锦上（已没房）、融创长江一号（剩200多套）、中绿东岳府（剩100多套），加起来不到400套，每月卖30套，十个月即没。5万多单价，现房制度

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现房销售后得房率不会降，第四代住宅的得房率标准已经上去了就不会下来。产品不会往回退。各区住建委批得松紧不一，海淀批得比较紧。

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现房制度使开发商从拿地到销售至少增加一年（1月拿地→次年7月才能卖），未来15个月北京市场无新房供应。供给急剧减少、需求不变→新房价格必然上涨。用'加油站油罐车

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①开发商资金门槛大增→市场寡头化，民企出局；②创新精神急剧下降→产品同质化抄抄抄；③房企裁员（不需要抢速度了）；④上下游同步收缩（广告/自媒体洗牌）；⑤土地财政

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1994年中国建立商品房预售制度，开发商拿到25%资金即可开卖，用有限资金迅速推动城镇化。但以恒大为代表的开发商杠杆越加越长，2020年三道红线踩刹车后爆雷烂尾

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2025年至今北京每卖10套新房有8套是第四代住宅，得房率90%+（100平得90平使用面积），户型更优（69平做三居）。第三代住宅75%得房率根本打不过。现房

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张淑琴买的朝堂来源（长短眼）赚大了——今年22号线全线贯通，整条沿线唯一新盘第四代住宅就是朝堂来源。独占22号线轨道交通利好。隔壁楼面地价暴涨7400块。第四代

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顺义刚需首选青年ONE序（15号线首发站俸伯站）；刚改选青雲国樾（祥云小镇边上后沙峪）；豪宅看北京润园/诺德悦墅。本地人不看地铁边可看龙湖宸翰/芳华里。龙湖宸翰卖

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龙樾璟序是石景山市场最新的最后一个第四代住宅，78/88/98平户型做得不错。缺点是临街、临广宁路、离地铁远、周围城市界面一般。现房制度下加分了——27年以前最

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全场核心解读828新政（三部门联合发文全国推进现房销售+贷款可展期40年）：这是98房改以来最重要制度变革之一，开发商资金成本每平米+3000元、2027年全年北京基本无新盘供应；供需剪刀差下四代宅（

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虎哥写了14页研究报告拆解。北延昌平负责已开工，南延大兴负责因资金偏慢但服务明确（西红门、大兴经开区、团河、连接R4线），方案被市里和发改委肯定。剩余10%风险

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现房销售过渡期约两年，土地出让到现房上市的链条出现断档：地要拍、楼要盖完才能卖，2027年全年北京基本没有新盘入市，存量盘卖一套少一套。

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贷款从30年可展到40年，百万贷款月供省约600元，资金量提高直接放大购买力。这是与现房销售同步出的需求端政策，一收一放形成组合拳。

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2026年8月28日住建部协同自然资源部、金融监管总局三部门联合发文，在全国范围内推进现房销售。这不是普通调控，而是基本制度的建立——期房时代走向终结，以后基本

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一千万预算绝对买新房，正好是紫金城语的买价；普悦小户型没了。御分一千万在窗口期还下不了决心，以后也买不着了——四代宅卖一套少一套。

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新政核心作用在新房供应端收缩，二手房压力一直都有但逻辑独立，不会因为现房销售直接大涨或大跌。

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北京现在每月卖两三千套、越卖越少（供给下降）；40年贷款让能买的人资金量提高（需求提升）。供给下降需求提升的结果就是价格上涨，石油运不过来需求没变价格照样涨是一

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2026年市场验证：全北京卖出去的房子80%是第四代住宅，第三代住宅根本打不过。国贤府Park、北清润府、亦庄国贤府都是四代宅，都是过去一年半入市，卖着卖着就没

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不是看预售许可证而是看规划许可证：拿了规划证但没领预售证的存量项目如何适用新政还没有细则，但虎哥判断一刀切趋势会适用。利泽、万全寺连夜抢领预售证，就是为了绕开新

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现房销售让产品反馈周期从三个月拉长到两三年：台板住宅三个月就有市场反馈可以调整，现房要两三年后才能卖才能收钱，没有反馈开发商胆子就越来越小，不敢创新不敢越雷池一

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供给下降而需求上升时价格一定上涨，这是经济学最简单最直白的规律。虎哥原话：我的话就放在这，未来半年到一年四代宅逐步涨价，这是一定的。

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中国演出市场不怎么样，但郭德纲的德云社门票照样难抢。北京市场整体房价想上涨很难，但第四代住宅确实要再上涨了——因为它稀缺，政策直接人为造成了它的稀缺，你没脾气。

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现房政策导致未来很长时间供应量萎缩，眼下正在卖的楼盘（湖映天青、未来元著、亦庄国贤府、北清润府、青年ONE序、金茂满昱）反而是政策受益者——成本上涨传导到价格需要时

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