观众说'新（宅）地块只用交50%出让金'，虎哥纠正说早就50%了，该观众查的是好几年前的事（可能查豆包查错了），信息源有问题

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针对'房子卖得慢'的说法，虎哥指出二手卖得慢，但新房有的卖得真快，因为新房市场K型分化，好的特别好、差的真买不动。

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说一个地方的坏话不难（如亦庄马路太宽、过马路的人多、车速快、车道利用率不高），但要好坏综合起来讨论，建立价值评判体系，基于事实和相对成熟的理论来分析。

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昌平120-140平可看星寰时光的124/127和北清润府的128：北清润府128是四面宽，南向面宽12米多、进深10米，面宽非常大，因只有两栋楼；星寰时光127则是三面宽，两个产品值得比较。

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南邵那边的白浮泉公园地块成交我估计会推迟，如果推迟，观堂府可能就是南邵最后的选择；观堂府130平、单价4万多，还是不错的。

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星寰时光77平、90平、105平这几个是追求性价比的，其中105平是中间户型，40%的方向都是105的。

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78平在系列里属低端产品预计5万3-4，127平价格会提高，虎哥判断至少能卖到6万。

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如果预算能够得上127，能买楼王：总共就322套房，楼王就一栋，127就一栋；楼王还真不太好抢，今天见了项目一把手二把手三把手，房子还不错。

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如果预算低一点，买77的也不错：毕竟给你正经做了一个三居两卫，虽然两卫稍微有点缩水，但也是个三居两卫，比北清润府那个三居两卫要强，比星寰时代的那个三居两卫要强。

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虎哥当天上午实地拍了朱辛庄的星寰时光，认为78平户型做得不错、挺下本，单价估计在5万3到5万4左右。

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星寰时光78平主卧套内没做全套卫生间、没有淋浴，只有洗手台和马桶（相当于两个马桶一个淋浴）；理论依据是一家四口洗澡可以分时间段，但早上用马桶没法分时间段，一人一天用一次淋浴却可能用十次马桶，省了点钱所以价格能便宜一点。

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星寰时光明天样板间亮相，今天拍了77、90、105、127四个样板间；直接给答案：90平性价比最好——90比77平多出的13米之后开始三面宽了、开始有花池了，内部装修和各房间舒朗程度都非常OK；单价预期大概5.5左右，90平大概500万，500万在朱辛庄。

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回应弹幕问星寰时光怎么样：产品是不错的，预计价格大概在五万七八。

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按新政封顶才卖吗？星寰时光是可以卖的，因为它拿证拿得早；但是它的按揭贷款要等到竣工备案之后才能办。

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星寰时光在朱辛庄打的是大华启宸府、月秀星月、环宇未来、未来之境这些竞品对手；而隅东序那边没有第四代住宅，且因为现在现房销售了，竞品更新是很远很远的事，打云筑、朝阳和煦就没问题。

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北清润府128平大面积段就显出差距，星寰时光127平样板间的色彩、装修尺度、岛台设计，连北清润府的人自己都认可；两盘同在昌平南、最近新上市，互为竞品。

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弹幕问星寰时光装标如何，回答不错，尤其128顶配装标可以、很认真；开发商是昌平区属企业，汇报对象跟国央企领导不一样，追求经济利益和KPI都放在其次。

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被问开盘价预估多少，虎哥回答预估五万七八。

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星寰时光今天刚刚亮相、样板间刚做完，虎哥一大早六七点钟去项目拍视频，见到营销负责人，判断开发商确实挺用心的

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望京还有比较沉重的历史包袱，曾经的火热心理担子还没卸下；目前价格较峰值维持在约75%左右，虎哥认为下调比例还不够，望京离底部可能还有点距离。

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800万买房要买个好房子，地铁、教育、产业、商业、医疗得基本平衡，按这个考量隅东序是非常重要的选择；隅东序127平现在单价六万多，之前一直顶在七万多以上，现在见六了，而且是15层好楼房不是破楼房。

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未来元著破发概率很低：西红门东这个地块/板块属于比较成熟、发展落地比较好的，除了19号线（还需时间，大兴区区长前两天都讲了要求"十五五"期间落地，已在计划当中）其他事基本没问题——学校、商业、整个项目建设预期基本都有。

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星寰时代均价约5.1万，星寰时光均价约5.7万，但星寰时代位置还是差。

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星寰时光今天刚刚亮相，在昌平朱辛庄地铁站西边，开发商未来城是昌平本地公司；用商业、写字楼酒店天然隔开朱辛庄高架地铁的噪音；房源不多共322套房；预算700万左右找改善，星寰时光绝对吊打之前的月秀星月、时光之境、环宇未来等，127平在这个区域就是No.1。

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星寰时光所在的朱辛庄是大名鼎鼎的地铁8号线与昌平线交汇点，旁边就是小米产业园原来所在区域。

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朱辛庄项目叫星寰时光，今天上午专门去看了四个样板间，价格预期五万五到六万之间。

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哪些地方能涨需要满足四个条件：第一条是第四代新房；不是第四代新房想躺赢很难，当然价格有绝对优势也可以，但因为地价不会涨。

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森与天成最大的优点是地铁上盖，但有地铁的房子也不少（比如亦庄国贤府就是地铁房）；它的短板是户型，开发商做了些年头但这房子户型不那么给力，很多人位置上能接受，一进样板间认真琢磨就说服不了，尤其男生觉得还行、老婆一看破户型就不买。

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第二个条件是有轨道；没有轨道的区域建议大家都别碰，没轨道的房子就是撞运气，宋庄能不能撞上运气不知道，但自己绝不会碰、也不建议粉丝碰没有轨道的项目。

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湖映天青开盘卖了290多套，现在有清退房，去看房还是会接待

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在两个纠结的项目（如星寰时光与其他楼盘）同时两边下定金，虽实实在在有成本，但重大好处是等真到现房一年之后心里有底；这是让开发商让渡可能性、让买房人拥有决策权的制度安排。

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现房销售制度推出，整体房价不太可能涨；但现在市面上能买到的第四代好房子就那么几个，正好卡在828新政这个时点，政策一调整对这几个盘就是大利好，反倒成为促进成交甚至提价的契机。

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现房销售政策跟当年的限竞房类似，一定会让开发商未来建设的房子产品质量有一定程度的缩水：缩水多少不知道、凭良心、搞不清，每个项目建设的包工头、标准、周期不同，没法一概而论。用笔打比方：同一支笔能卖10块钱和只能卖6块钱，做出来的产品质量一定有差别。

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存量开发商会先取得销售势头之后再吸收（收回优惠），尤其国央企要向公司交代业绩；未来相当长时间没有市场供应，操盘手要留房子保业绩，让房子卖慢一点还能被领导接受的方式就是涨价。

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9月20日当周北京几乎不管什么位置的新盘都卖得动，因为产品都不错；现房销售制度出来后大家清楚供应量会迅速萎缩。房子不像手机能流水线量产，盖房真得花两年多时间。

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针对'现房销售细则对开发商让利是不是很大'的说法，虎哥认为完全说反了：这个细则是对开发商手脚的严重捆绑，非常严厉，看不出任何重新卖地的意思

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北京这次现房销售细则落地，对二手房没有任何利好。如果希望细则落地能对二手房价有什么托举，基本上没有。

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这次北京细则出来，预售之前只交定金，定金才1%，这对开发商来讲压力非常非常大，又给开发商狠狠地上了一道紧箍咒。

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没有生物医药基地附近的研究报告；对一个板块做深入研究，它的信息量要够大、市场覆盖要够多，生物医药基地还不具备

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小面积追求性价比时难免放弃面宽、面积、功能，但做到最大面积的一定是做到完美、极致、最好的；明天看星寰时光先看128，买不买放一边，一定要看他最好的做成什么样，那代表他的高度。

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回应弹幕追问是否会有新政，虎哥直接判断：应该不会有新政。

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石景山首钢园最主要的明星楼盘就是璟瑞长安，位置在首钢大跳台（谷爱凌夺冠处）附近，是石景山很棒的第四代住宅。

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封顶是封顶——开发商干一年多就能封顶；竣工备案是干完了、收摊了，竣工备案得两年多。

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竣工备案是官方说可以竣工了、可以备案了；收房是你签字拿走，完全不一样，一个是政府做的事一个是你做的事；在这件事上买房人没有主动权，政府说可以竣工备案了就得交钱去；判断依据是政府给开发商的竣工备案正式文件，而不是自己认为能否收房

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三代房子没有问题，但一定要有轨道、产品得能打；第三代住宅只要周边没有第四代住宅就够能打，比如隅东序、朝阳万不用跟第四代强盘PK，直接对手是云筑、朝阳和煦，吊打他们没有问题。

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虽然第十一批供应延迟土地是坏事，但它只是一个个案，算不上对房地产有什么整体影响。

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第十一批土地供应延迟了两个项目：丰台越格庄项目推迟（影响比歇甲湾低容积率项目更大）；显然是现房销售制度造成的、被迫的调整，因为不调可能卖不出去。

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对比数据：望京价格较峰值约在75%左右，亦庄河西比它跌得更惨、还要再低三到五个点，所以亦庄河西更接近底部；望京离底部可能还有点距离。

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制度虽留了一点例外和灵活处理空间，但通读全文判断就是不给开发商留口子：8月28日之前没拿到预售许可证就收不着按揭款；没拿到规划许可就不能销售，必须等房子封顶之后才能卖；想收定金不许超过1%。

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别看明天是中秋节，今晚北京至少一半开发商在加班，研究细则落地后中秋、十一、金九银十怎么安排，价格怎么定、收不收钱、首付全款给什么折扣。

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