亦庄金茂府2023年上半年最贵时月均成交价7.8万，现在5.2万；旁边的万科金域东郡最高8万、现在4.8万，快六折了——跌到这个程度还没到底就没天理了。

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亦庄河西不能说没地铁，有T1线；基本该有的东西都有了——学校、商业，包括南海子公园都是下大力气花大钱的；昨天专门针对亦庄河西做了分析研究，包括人大附中落地、南海子公园、同仁医院门诊楼、京东等对这些地方的影响。

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京三最著名的是顶层跃层，240平一层、两层加起来480平一起卖，卖得倍儿火，京东就有高级副总裁在那买过；现在价格从七万五降到了五万出头；京三不是第四代住宅，卖的时候是市场最热最顶的时候

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第四代房不会'改革不出了'，以后都是第四代房；但资金成本提高也是成本提高，大家担心的是开发商因成本提高而偷工减料。

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亦庄这俩盘一个东边一个西边，西边是亦庄国贤府，东边是北京润府；国贤府开盘卖了四百多套；北京润府总共1300多套房，两年多时间已经签约1100多套，团队相当猛。

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以往会所最后都黄了的原因：一是设置不对，会所离居住区太远没人用；二是会所必须有经营能力（咖啡馆、饭馆、健身房甚至小卖部），有收益才能长期运转；只当销售道具，房子卖一回就再没收益，维持不下去。

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所谓三千平、五千平会所，越大经营越难；比如200平的饭馆，每天中午一顿大饭局基本就能赚钱，小点还好运转。

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很多人不知道自己真正关心什么，其实最关心的就一件：自家二手房能不能涨点价。直接抛结论：不能。想靠全北京市场变好导致你家那套房子变好，基本上没戏。

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北京的房子有800多万套，问'北京的房子往后能不能跌'没法整体回答，因为不可能拥有800多万套，一定有跌的也一定有涨的

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第一，非第四代新房不考虑，除非价格极其诱人、达到"七七法则"的要求；第二，一定要有轨道，北京轨道运营里程已900多公里，现在年轻人都坐地铁、懒得开车，没轨道的房子以后卖给谁；第三，老百姓的口碑就是销量，销量就是口碑。

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北京能见得到的70多平三居室就那么几个：星寰时代（设计师此前做的项目）、北清润府、顺义的青雲国樾，虎哥和星寰时光设计师都看过这几家。

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任何项目如果开盘离预期差得远，这个盘一定完了；开盘卖不好说明老百姓对首开价格不认，原因可能是交通、产业、配套、产品、得房率不行，但归集到一点就是不买，改不了了，只能乖乖降价。这是北京现在新盘项目的典型特点。

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全国落实现房销售需要各地出细则，北京这次的细则四字评价就是"极其严苛"，很多开发商基本就很惨了。细则基本能堵的地方全堵住了，没给开发商留余地。

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如果北京现房销售细则有新信息，就是'极致的严苛'，对开发商真的很严格，连虎哥都觉得有点意外，开发商日子不好过

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虎哥通读细则后判断北京落地细则“极其严苛”，是严格执行现房销售制度政策的导向，思路非常清楚。

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北京活着的装修公司不多：东易日盛（装饰上市第一股）后来黄了欠一屁股债、公司全卖；号称雷军聊两次天打通任督二脉的爱空间也黄了；实创装修'2万8千8装修搬回家'黄了；龙发、轻舟等当年北京十大装修公司现在基本见不着。叶志峰、全包圆相对稳健。虎哥称当年在搜狐当副总裁兼焦点CEO时与很多装修公司打过交道。

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现房销售制度这次北京出的细则，对比此前武汉的版本，严苛程度高得多。

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回应弹幕问隅西颂现在能不能买、多少钱：现在的价格其实已经比嘉棠雅序还便宜了，六万五左右。

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30岁以下更关注77平、90平这个价格段：北清润府三四百万上车，首付15%约五六十万，月供八九千就够了；星寰时光体量小，去那边逻辑就是挑好的、挑更能满足居住需求的。

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业内小经理们判断，70-90平小户型范围内北清润府做得略好：77平没有非做两个卫生间，因为77平多是两人住，双卫没必要，实用性更强、收纳空间做得更好；90平段主要胜在控总价逻辑。

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虎哥当天专门去了北清润府，房子卖得不错；尤其推荐128平的四面宽，不到700万，全小区只有两栋楼有这个128平的楼王，占小区最好的风景。

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北清润府虽是华润项目，但有40%股份是未来城，是股东关系；北清润府营销总跟去看星寰时光127平，亲口说"这127做的有点东西"；北清润府128做四面宽、南向12米多面宽，星寰时光127做三面宽，整体设计尤其地砖块打砖错落摆开、勾缝非常细致，俩营销总在地砖前研究半天。

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十八里店这个板块叫好房子：隅东序和朝阳万都有阳台，而且是能封进去的阳台，这是好房子产品，相当有竞争力。

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回应用户'单体封顶可以先只盖一栋楼吗'，答案是完全可以，盖完一栋卖一栋；这是开发商迫不得已想出的招，而且在政策层面直接允许，在北京市的细则里面已经肯定了可以这么干

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有人说房子"应该能卖460"，就像参加高考说"我应该能考700分"、"退休金应该能弄到2万多"——"应该"这个词对成年人来讲要画个问号；不是质疑房子能不能卖460，而是"应该"这个词要小心。

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卖房怕的是数据变成几千、怕市场交易量没有了。房子卖不出去就是需求量萎缩了，大家不敢买房的时候价格都次要的了，没人买才要命。比如现在北京市场50年产权的商住、写字楼根本就没人买。

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很多人还主要因房子没卖出去心里着急；卖房比买房说实话更需要技巧、更需要方法、更需要相对来讲艰难的决策。

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在昌平南邵，虎哥明确表示怎么着也不太建议买转写稿中的'丁军送'和'梧桐山羽'两个项目，若地块推迟则观堂府是最后的选择。

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北投河景在宋庄板块南边，没地铁却卖四万多；同价位的北清润府也有四万多但人家有地铁，且旁边有能源谷、小米产业园、永丰和北清快速路把产业资源连在一起；宋庄除了画画的、写书法的、做雕刻的没有别的产业，差挺多。

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回应用户提问'套内相同、同一区域的3.5代宅和四代宅价差多少'，答案通常是差10%

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后沙峪当然很有发展：最牛的产业叫教育，是全北京甚至全中国的国际教育的天花板；一个学生一年学费三十多万，这是人才的发展、最有潜力的发展。全北京也没有多少板块有一个在全国拔尖的产业。

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建议有商铺、公寓、独栋各一套的粉丝赶紧卖；过去某个节点买商铺买错了、买公寓买错了，错了就错了，但犯错要止损，不能让损失蔓延到不可控制的地步；公寓现在能不能卖出去还是个事，就不谈价钱

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第二个板块是丰台嘉棠雅序，卖得很火——四环里的好位置、第四代新盘；旁边还有土地，花乡01203地块，所以这个地方是可以的。

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由于存在长安悦玺、长安源境、学府里这样的项目，石景山整个板块还有更多活跃度、有可替代产品，龙樾璟序所以不敢卖贵；如果没有这些盘，它倚仗区域内相对垄断的地位真敢卖6万多、真敢飙到"瑞文里"卖。现在它的价格定的还算说得过去，没有很贵。

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国贤府PARK卖得很好，旁边那块低密度住宅用地已列入第十一期北京的土地供应名单，对项目保值是比较利好的消息，能保值没问题。

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一定是按现房销售来；那个项目8月27日拿地，8月28日就出新政，拿地时间点太差，运气差到不能再差。

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地产股涨几天，其实跟北京的房子没有关系，人家地产股讨论的是全国的市场，跟北京也没什么太大的关系。

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长期来讲套路没啥用，因为买房对所有人来讲都是人生最大的一笔投资，怎么可能被套路进去。

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以北清润府为例：76平的房子300万出头，交3万块钱定金就能锁定房子；若房价未来跌了，损失有限，相当于买了一个保险，万一房价出现大规模异动有一份保险。

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回应弹幕"宝山要产业没产业、要配套没配套、不值得买"的说法，虎哥表示说过很多遍：宝山是一个非常能保值的地方，我认为宝山很好。

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观堂府这个位置建发做出来的东西依然不错；当年昌平二拨子拿地有眼光，后来顺义后沙峪、新宫、南邵拿地都有眼光，包括跟别的开发商合作拿地都有眼光。

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新政严苛之下开发商整体日子不好过，但以后想挣钱难了，现在能挣钱的机会他们都会想办法多挣点，所以在售四代住宅反倒会涨价

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回应弹幕'孙宇文华别入手了吧'，虎哥表示同意，称这个盘太危险，并约私聊详细讲为什么别碰。楼盘名转写谐音无法可靠核实，未标注。

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像中建八局、五局，还有湖南湖北的开发商，到北京做得相当一般；一个建发、一个越秀都可以，是外地开发商里做得好的。

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记住这四个板块：海淀宝山（中建海宸元境、北京隅海玥两个第四代新房）、丰台花乡（嘉棠雅序及花乡01203地块）、大兴瀛海（中建壹品未来元著）、和西红门东。

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亦庄国贤府在南五环外，星寰时代在北五环外，两地一东一西，拿二者直接比较没有道理

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招商序是整个亦庄河西唯一的一个第四代住宅，开盘卖七万现在六万出点儿；有稀缺性（卖一套少一套），园林会所做得相当有特点，全亦庄河西见不到第二个四代住宅

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招商玺是招商序的亲兄弟，刚推出两百多平的两居室；现在六万出头的价格，五百多万在亦庄能买九十多平，只要在亦庄住就没有竞争对手

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回应弹幕问招商苹果园是预售还是现房：印象里它没有拿到规划证，就得按照现房来买。

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当年在北清橡树湾600多万顶多买100平第三代住宅，使用面积80平到头；现在北清润府128平就是120多平使用面积，差50%，所以北清橡树湾业主对北清润府不依不饶，但没什么道理，只是心里的纠结。

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