回应弹幕称金茂悦离京东远，虎哥反驳：京东高管住哪一问便知，金茂悦的位置就是最佳通勤距离。

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京东2014年上市、2015年到亦庄，大量京东高管在亦庄买房，为区域房价提供支撑。

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当天北京市场出来的消息是好几块地不卖了、不拍了，原因就是没法拍、没人买——这在现房新政后的土地市场是标志性信号。

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当天北京有两块地收回去不卖，虎哥判断很可能是原来已经说好想买这块地的开发商买了又退了，开发商重新算账了，说明现房新政下市场变化比较大。

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宸海澐颂付款口径：25%首付对应955折、全款对应86折，差价折算下来提前交全款相当于拿一个年化约6%的理财，对有现金的购房者非常划算。同理苹果园新地块若全款买大概率开盘即比贷款便宜——现在资金成本很高。

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约两周前专门问过大商业银行高管：降息会压缩商业银行利润空间、银行日子很难过，而降息产生的经济刺激效果又不太彰显，政策制定者很纠结，所以今年都没降息。

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国贤府系（北京八个国贤府）本质是刚需盘，不是豪宅——刚需房里车位能不买就不买，忍一忍。车位是消耗属性配套，不该占用刚需的现金流。

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要了解时间点、发展历程、城市规划落地情况、比例幅度才能下结论；普通人只是买或不买，专业研究背后都是大量功课。

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举的100套剩10套的例子太极端，真到剩余很少时开发商不会打七折，而且未来进入卖一套少一套的局面；等一切都有把握的机会不存在。

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观众问胡哥到年底新房能涨价吗，直接回答：肯定涨。

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能期待周边还有机会的就是国贤府和湖云天青，尤其国贤府绝对有追涨的机会，再不买就没了。

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西北旺当年供地供得多、现在库存也比较多所以不再供地；北京剩的没卖出去的库存最多的是朝阳第一、丰台第二、石景山第三。

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追涨四条件：①第四代新房（老破小一点戏没有）②轨道交通（没轨道寸步难行）③成交量过硬（开盘砸了的板块整个别碰）④周边有新土地供应且地价上涨（新地块托举）。对应标的：宝山=北京隅·海玥（隔壁海宸元境便宜一千多可对标）；花乡=嘉棠雅序（旁边花乡02/03地块待供）；瀛海=亦庄国贤府（旁边还有02地块）；西红门=中建壹品未来元著（6038，楼面价3万）。宸海澐颂、龙樾璟序卖爆也是同款逻辑：周边长期没地、供不上来。

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北京润府到京东开车从京东门口过只要十分钟，但不要开车进京东，进园区排队非常费劲。

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回应弹幕"北京润府敢买吗"，直接回答敢，没问题。

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一千三百套房子现在卖了一千一百多套，他凭什么降价？旁边还有一块地等着拿，宁可说我不卖了，也不能把现在的房子卖便宜了、害得下一块地拿不了。

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1300套卖了1100多套，旁边还有地块等着拿、自己还投了商业——华润绝不可能降价，宁可极端情况下不卖。指望抄底等降价是打不赢开发商的：他负责定价，八个摄像头盯着你。普通人买房的机会不在战术，在方向。

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中午粉丝午餐会有人问隅东旭有没有可能到七折：不可能。隅东序还有四五百套房子，是典型的好房子；均价七万五，七折才五万出头，不可能；现在已经大概六万大几。

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两项目挨着可以比着看，中建海宸元境相对便宜，大概单价便宜一千多块钱。

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北京隅海玥单价10万5千块，509套房被抢，卖得挺火。

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北京隅海玥周边有新地、市场表现很好，已经卖了五成多，买了基本上就是稳赚，是能追涨的板块之一。

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上地两年以内没有新盘，海淀有钱人多，是old money，最后大家要抢一波。

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三个项目比较的结论：在这三个里面选北清润府就好，详细的优缺点对比表可以私发。

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回应北清润府能不能买：其实稍微有一定的赌性在里头，因为所在位置轨道是差一点，别的都好。

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回应北清润府是不是刚需盘、后面会不会亏：现在剩下都是160平的，最小130平的。

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很多人觉得十八里店城市界面不太好，主要就因为大羊坊路；这条路正在拓宽正在修，已经拓宽了很多，之前的拆迁腾退工作进展比较顺利。

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虎哥仔细查过，十八里店当年答应的事：一是17号线去年通了；二是人大附中开学了；三是朝阳港落地快，整个落地情况远远好于东坝、远远好于奶西。

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润府旁边有块地等着他拿，他自己都在这盖了万象城、盖了商业，他要拿地，'我拿地我凭什么给你降价'。

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有人问某B17地块会不会比北京隅便宜还是贵，虎哥答：人家北京隅卖得那么好，你帮开发商想个降价理由？假设你是开发商董事长也想不出来。

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虎哥常在群里跟粉丝讲卖房难：房子住了好些年要卖出去，关键是想卖个好价钱不容易，内心经常需要经历很多煎熬，而且需要很多技巧。

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粉丝实证：3月听劝卖了密云房的现在甭提多高兴，东城房没卖的现在甭提多焦虑。对绝大多数二手房，今天卖就比明天卖强；而且你的房子基本上不特殊——不要拿'我家楼层好装修好'当不降价的理由。

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2026年9月4日在微信群小作文中就写过：未来的两三个月内大家就能感受到肉眼可见的房价上涨；现在已经能明显感到这种迹象和压力。

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亦庄配套全部落地、人口已经成熟入住，价格下滑后安全边际高；孙河配套尚未兑现，还有继续下探的可能。

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花乡的嘉棠雅序旁边有花乡02、花乡03地块，新地块后续入市构成托举。

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这四个盘都是第四代新盘、有轨道、城市配套比较好，没有一个孤盘，没有悬乎的有硬伤的，一个都没有，所以卖得火。

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回应回迁房可不可以买：不能，基本上这些都是很差的资产。

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回应业主担心二期窗台没封、等建委验收才封是不是要烂尾：肯定能给你封，买完就踏实了，过度担心没有意义。

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北京有八个国贤府，名字看起来挺大气，其实并不是豪宅，以刚需为主；在刚需的房子里不建议买房子买车位，忍一忍，能不买就不买。

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回应弹幕在回龙观工作选东小口还是朱辛庄，直接倾向朱辛庄。

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针对望京工作500万预算的新盘咨询，虎哥给出两个方向：往西昌平（适合自驾）、往东朝阳，另有更便宜的顺义可选。

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这是虎哥前一阵研究的成果；长安悦玺和学府里都符合七七法则，对在石景山与丰台交界处上班的人非常合适。

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前两天大兴区长（区领导）公开表示一定要保证19号线，区里会不遗余力地推进。

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回应本地改善人群关于朗越和风是否值得购、价格高不高的提问，明确回答价格高、不太妥当。

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亦庄国贤府旁边也没有好书包，并不影响它发展；顺义、大兴也没有好书包，并不影响卖得火，昌平也没有好书包。

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9月4日周小作文判断'最多两三个月就能看到肉眼可见的涨价'，现在迹象已经出现。到年底新房'肯定涨'——但不是普涨，是好房子涨；那种'北京房价三年涨70%'的拍脑袋数字不靠谱。

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孙河早期进入的开发商全都亏，整体财务亏损就没有发展动力；商业没起来（山姆是后来凑的）、学校不满意、北京为数不多的烂尾在孙河出现、交通就一个远 孙河站。二手房跌得惨但还没跌到家——价格下滑中'还有底'。

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北京为数不多的烂尾现象在孙河出现，北京院子二期没人了；孙河的学校大家不满意、没产业、医疗基本不沾；当年在孙和做的起初的设计都不成功。

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孙河二手跌得挺惨，所有业主心情情绪都不佳；新盘有一个叫傲云的，也赔得烂七八糟。

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最早第一波进入孙河做开发的开发商，当时卖的价格都比现在贵；整体上孙河财务亏损，没有人在孙河赚着钱，这个地方就没有动力了，情绪都变差了。

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最近正好研究了孙河，包括二手都不建议，很不建议。

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