0058地块还没出生，还在挂牌当中，没有开发商拿地。

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0702卖得这么快，原因是大家普遍预期而且这个预期很靠谱：海淀没房了，海淀在一千万到一千五百万这一段的产品没了。

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回应弹幕"6038开盘也会卖得比较好吗"，明确回答肯定会。

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符合七七法的项目，第一条件是之前卖得比较贵，既然之前卖得贵，很显然就不是第四代好房子。

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一个小区70%房源已售罄（前面业主10万/平买的），你现在能7万进场，前面70%的人就是你的安全垫。但七折有三个先决条件：开发商得承认当年犯错、没有金融机构接手、位置还得不错。京西的长安悦玺（网签7万8、现在5万2级）、学府里、长安源境都符合。而云镜类好房子卖了不到一半、只打九折，永远等不到七折——不可能等到完美再出手。

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以100套房卖90套、前90套均价10万/平为例，市场下滑后剩余房源若降到7万、8万，前面有90个人垫背，买得踏实；放宽条件即一个新房小区已卖掉70%房源、问价给打七折，前面70%的人10万买你7万买，就是抄底良机。

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现房销售新政下旁边的万象明筑没有卖动，虎哥判断原因是定价不合适。

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上个周末北京好多项目开盘不错，亦庄国贤府、胡应天（音，具体楼盘名待核实）其实都不错，龙樾璟序也挺好的。

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北=海开宸海澐颂（海淀上地，备案均价约10.8-12.26万/㎡）、西=北京城建龙樾璟序（石景山，约5.8-6万）、南=亦庄国贤府（瀛海）、东=招商蛇口湖映天青（通州九棵树）。四个盘距离很远没有竞争关系，且共性明显：第四代住宅+有轨道+城市配套成熟+无硬伤。

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上周末开盘最不好的就是东坝的金茂满昱，开盘后没发海报、没报成绩单；虎哥类比孩子考完试敢报名次的就是考得好的，不敢回答成绩的就是完蛋，所有开盘黑不提白不提的必然卖得不灵。

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回应弹幕：世纪城很难稳得住，世纪城不太行。

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有人问城关东关那边新出的地块的影响，虎哥直接判断：东关新地块绝对不会影响观塘府。

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东坝3号线和12号线通了、北京中学搞定了，但河道修缮、第四使馆区、第二三里屯等都还得很长时间，意味着不断修不断建；东坝已发展很长时间还要再发展很长时间，所以虎哥不太推荐东坝。

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房子好不好就看成交量，这周有个盘开盘开得稀碎，那就完了就别追了；东坝这个板块基本上就不要考虑了。

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东坝曾有非常高梦想——建第二三里屯、第四使馆区，2012年（14年前）就准备建第四使馆区，但截至2026年9月，第一个入驻东坝第四使馆区的国家还没有，一个都没有。

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森宇文华在东坝，虎哥明确表示不太建议，并愿意了解具体情况后详聊（东坝板块本身被他看空）。

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东坝2012年就宣布建第四使馆区，14年过去第一个入驻的国家还没有——画大饼没落地。对比十八里店：17号线通了、人大附中系学校开学了、朝阳港物流产业接地气落地快、大羊坊路正在拓宽——同样讲故事，落地能力天差地别。东坝金茂满昱开盘遇冷（定价8.82万偏高没性价比、不报成绩单）与此呼应。

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回应"东小口刺龙樾海序"的说法，称完全搞反了，买龙樾海序的朋友心里不知道多开心。

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有观众说东小口出地'背刺'龙樾海序——完全搞反了。背刺和托举是一枚硬币的两面：市场下滑时新地块是背刺，市场上涨时新地块就是托举。东小口新地价给龙樾海序加分，买了的朋友应该开心。

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回应弹幕问东小口新盘怎么样，虎哥答'说实话一半'——东小口（新盘）他认为表现只能算一半。

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土地从货架上拿下来，不是卖地的人不想卖，而是原来想买地的开发商重新算账后不买了——就像二手房挂牌半年没人看，房东撤牌不是不想卖，是没人买。这是土地市场转向的先行指标。

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西红门东6038地块案名未来元著（中建壹品+湖北联投）：楼面价仅3万/㎡、83-139㎡、12栋648户、西红门板块最低2.3容积率、开敞阳台首例、19号线南延西红门东站一体化设计，首开预期5.0-5.6万/㎡形成倒挂。大兴区长公开表态不遗余力推进19号线南延——这个盘'必须火，一定火'。

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中海未来之境旁边就是新开的星寰时代，它的热度不如星寰时代；该项目开盘时市场环境不好卖得不热烈，但现房销售新政出来之后比较利好它，量应该在今年年底会放一波。

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丰台全丰台确实没什么特别好的学校，但交通不差，丰台花大力气搞交通；花乡去西城通勤很近。

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回应丰台买哪合理合适：丰台我觉得嘉棠雅序是首选。

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重申北京躺赢的四个区域：海淀的宝山、丰台的花乡（郭公庄一带）等；这些区域第四代新房卖得不错，轨道交通很好，且周边还有新地块，地价上涨动力非常强烈。

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丰台整个区没什么顶级书包，但交通投入很大，通勤西城方便。花乡嘉棠雅序是当下丰台首选：第四代新房+轨道+旁边花乡02/03地块地价上涨预期强，属于能追涨的标的。

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回应'人都铲不出来谁还当接盘侠'：买房当然不希望赔钱，但如果房子等到去世才能卖出一大笔钱，价值跟自己没关系；很多人一边盼房价涨、一边又说房子是用来住的，自己跟自己拧巴，要听准一头。

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粉丝见面会案例：住富力城的朋友觉得'宇宙中心'舍不得走——其实人家来你楼底下吃饭不是因为位置好，是因为你是大哥。买房的决策顺序：区位/板块/城市发展→教育商业配套→最后才是装修颜色户型布局，别为面子细节牺牲大逻辑。

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在中国基本上见不到有关部门提前告诉你出什么政策，小道消息没有用——不是说对不对的问题，是它没有用的问题。

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举粉丝见面会的例子：朋友以住双井富力城为'宇宙中心'不舍得搬，其实是感性的面子需求——别人到你楼底下吃饭不是因为位置好，是因为你是大哥；男生买房要先理性推大道理，女生更容易感性。

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你想到的是开发商不会想不到，没有他想不到的；战术上你只能得到你能得到的（比如直播间京东礼包），打不赢开发商，因为人家负责定价。

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观众问五环内有两套、五环外一套，俩孩还能不能买五环内的房子，虎哥答：俩孩当然没问题。

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金茂悦的知名度足以带来溢价，知名度就能带来价格上的提升；在各小区买房应更多关注板块龙头小区。

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观众问看过的云净会不会有一天等到七折，虎哥答'不可能'，人家没有必要、市场也没有必要，'云净你还要盼着白给你得了'。

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云净现在已经调了一波价格，如果今年底这三个月再玩命降价（甚至降到八折七折），那说明市场都不行了，当然这种情况不会发生。

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云璟兰月是通州第一个第四代住宅；有粉丝当时7万买入还没住，账面亏了1万，虎哥认为那是别人亏、没亏到你头上，不必假装难过。

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云镜到现在大概卖了不到一半，前期均价8万、现在大概7万，打了个九折；得房率很好，虽然不是第四代，已经是符合好房子标准的产品，价格也没跌那么多，云镜还是不错的。

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云镜整体交付标准看上去挺超预期，但74000这个价差点意思，用不了74000，跟着虎哥去买绝对到不了这价格。

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回应"亚运村板块的二手房还能买吗"，明确不建议。

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人大附落在亦庄、龙湖天街2018年左右开张；同仁医院2004年就已进驻亦庄核心区，河西还有门诊，医疗系统整体提升。

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亦庄金茂悦最高平均成交8万、现在5万出头；万科金域东郡8万2、现在5万出头甚至不到5万；南海家园最高5万7、现在3万6；亦庄当年限竞房华锦当年卖5万多到6万、现在4万多。

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银海（瀛海）板块七八年没有新盘入市，得房率100%的产品当地人从没见过，产品吊打周边一圈。旁边1401-1旁边还有02地块，开盘火爆之后那块地肯定还要被抢——这也是买了国贤府的人追涨机会所在。

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亦庄国贤府是1401-1地块，开盘开完了买不着了，旁边还有02地块，后续有地块托举。

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回应弹幕招商玺可以买吗：可以，河西买新房入门刚需是招商玺、改善也是招商玺。

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虎哥最近专门做了一个长篇内容，研究亦庄河西这些年怎么把环境、交通资源、商业、产业，包括产品（房子）一样一样落地的。

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亦庄河西规划全落地：南海子公园、亦庄线+T1+8号线、北京二中/人大附、龙湖天街、同仁医院、京东产业（京东高管大量住河西）。金茂府最贵8万现在5万出头，南海家园从5万7跌到3万6——同样降价，孙河还有底，亦庄是抄底。河西新盘6万出头（招商序级）也比龙樾璟序贵不了几块钱但配套完全不同。

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2010年南海子公园一期、2020年二期落地，是北京最大的公园；交通有亦庄线、T1线，瀛海还有8号线；学校有亦庄实验学校、北京二中、人大附中；2016年亦庄房价直线上涨。

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在亦庄河西买房不害怕；东坝到今天还得问第二、第三使馆区、第四使馆区什么时候行，孙河还得问山姆会员店什么时候开张、交通只有一个孙河站离得太远。

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金茂悦2013年拿地、2014年上市，正赶上2013年全北京最热的社会话题雾霾，推出恒温恒湿恒氧的六恒系统科技住宅，当时两三万块钱，卖得非常火。

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