1300套卖了1100多套，旁边还有地块等着拿、自己还投了商业——华润绝不可能降价，宁可极端情况下不卖。指望抄底等降价是打不赢开发商的：他负责定价，八个摄像头盯着你。普通人买房的机会不在战术，在方向。

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中午粉丝午餐会有人问隅东旭有没有可能到七折：不可能。隅东序还有四五百套房子，是典型的好房子；均价七万五，七折才五万出头，不可能；现在已经大概六万大几。

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两项目挨着可以比着看，中建海宸元境相对便宜，大概单价便宜一千多块钱。

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北京隅海玥单价10万5千块，509套房被抢，卖得挺火。

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北京隅海玥周边有新地、市场表现很好，已经卖了五成多，买了基本上就是稳赚，是能追涨的板块之一。

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上地两年以内没有新盘，海淀有钱人多，是old money，最后大家要抢一波。

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三个项目比较的结论：在这三个里面选北清润府就好，详细的优缺点对比表可以私发。

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回应北清润府能不能买：其实稍微有一定的赌性在里头，因为所在位置轨道是差一点，别的都好。

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回应北清润府是不是刚需盘、后面会不会亏：现在剩下都是160平的，最小130平的。

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很多人觉得十八里店城市界面不太好，主要就因为大羊坊路；这条路正在拓宽正在修，已经拓宽了很多，之前的拆迁腾退工作进展比较顺利。

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虎哥仔细查过，十八里店当年答应的事：一是17号线去年通了；二是人大附中开学了；三是朝阳港落地快，整个落地情况远远好于东坝、远远好于奶西。

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润府旁边有块地等着他拿，他自己都在这盖了万象城、盖了商业，他要拿地，'我拿地我凭什么给你降价'。

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有人问某B17地块会不会比北京隅便宜还是贵，虎哥答：人家北京隅卖得那么好，你帮开发商想个降价理由？假设你是开发商董事长也想不出来。

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虎哥常在群里跟粉丝讲卖房难：房子住了好些年要卖出去，关键是想卖个好价钱不容易，内心经常需要经历很多煎熬，而且需要很多技巧。

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粉丝实证：3月听劝卖了密云房的现在甭提多高兴，东城房没卖的现在甭提多焦虑。对绝大多数二手房，今天卖就比明天卖强；而且你的房子基本上不特殊——不要拿'我家楼层好装修好'当不降价的理由。

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2026年9月4日在微信群小作文中就写过：未来的两三个月内大家就能感受到肉眼可见的房价上涨；现在已经能明显感到这种迹象和压力。

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亦庄配套全部落地、人口已经成熟入住，价格下滑后安全边际高；孙河配套尚未兑现，还有继续下探的可能。

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花乡的嘉棠雅序旁边有花乡02、花乡03地块，新地块后续入市构成托举。

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这四个盘都是第四代新盘、有轨道、城市配套比较好，没有一个孤盘，没有悬乎的有硬伤的，一个都没有，所以卖得火。

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回应回迁房可不可以买：不能，基本上这些都是很差的资产。

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回应业主担心二期窗台没封、等建委验收才封是不是要烂尾：肯定能给你封，买完就踏实了，过度担心没有意义。

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北京有八个国贤府，名字看起来挺大气，其实并不是豪宅，以刚需为主；在刚需的房子里不建议买房子买车位，忍一忍，能不买就不买。

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回应弹幕在回龙观工作选东小口还是朱辛庄，直接倾向朱辛庄。

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针对望京工作500万预算的新盘咨询，虎哥给出两个方向：往西昌平（适合自驾）、往东朝阳，另有更便宜的顺义可选。

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这是虎哥前一阵研究的成果；长安悦玺和学府里都符合七七法则，对在石景山与丰台交界处上班的人非常合适。

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前两天大兴区长（区领导）公开表示一定要保证19号线，区里会不遗余力地推进。

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回应本地改善人群关于朗越和风是否值得购、价格高不高的提问，明确回答价格高、不太妥当。

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亦庄国贤府旁边也没有好书包，并不影响它发展；顺义、大兴也没有好书包，并不影响卖得火，昌平也没有好书包。

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9月4日周小作文判断'最多两三个月就能看到肉眼可见的涨价'，现在迹象已经出现。到年底新房'肯定涨'——但不是普涨，是好房子涨；那种'北京房价三年涨70%'的拍脑袋数字不靠谱。

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孙河早期进入的开发商全都亏，整体财务亏损就没有发展动力；商业没起来（山姆是后来凑的）、学校不满意、北京为数不多的烂尾在孙河出现、交通就一个远 孙河站。二手房跌得惨但还没跌到家——价格下滑中'还有底'。

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北京为数不多的烂尾现象在孙河出现，北京院子二期没人了；孙河的学校大家不满意、没产业、医疗基本不沾；当年在孙和做的起初的设计都不成功。

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孙河二手跌得挺惨，所有业主心情情绪都不佳；新盘有一个叫傲云的，也赔得烂七八糟。

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最早第一波进入孙河做开发的开发商，当时卖的价格都比现在贵；整体上孙河财务亏损，没有人在孙河赚着钱，这个地方就没有动力了，情绪都变差了。

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最近正好研究了孙河，包括二手都不建议，很不建议。

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上地板块两年以内没有新供地，1000-1500万段的海淀产品断供，这是0702卖得快的根本原因。宸海澐颂719套一次性取证、9月中下旬开盘，网传整盘拟售均价约12.26万/㎡（区间10.78-14.12万），纯书包房属性，old money抢筹。

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举例：3月份听他的把密云房子卖了的粉丝现在甭提多高兴，东城房子还没卖的甭提多焦虑；不要以为你的房子很特殊，你的房子基本上不特殊。

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本来孙河设计时就没想建山姆，当时设计的商业地块开发商跑了——是通州起家的石榴集团，公司出问题、大股东跟二股东干起来了；后来正好山姆进北京问朝阳哪有地儿，才弄到孙河。

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岳各庄2号地不拍了、退市了，从货架上拿下来了；土地本来放在市场上拿下来不卖，不是卖地的不想卖，是原来想买地的人不买了。

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往东看朝阳，最典型的是崔各庄的晓月和风，价格极其美丽：原来卖8万的时候不敢想，现在5万多，一下子就不一样了。

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确实有市场传闻说今年四季度有可能做利率的下调、公积金贷款下调，但虎哥觉得希望比较低，并为此专门发过小视频分析。

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回应弹幕问广渠路的新盘，虎哥只给一句话：好好看野云台，就这一句话。

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开发商拿地是拿政府手里的地，拿地之前一场买卖都是提前沟通交流商量好的，例如提前谈好楼面地价2.6万、要求配学校、商场、轨道等条件。

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今年年中出现开发商抢地局面，因为开发商最清楚房价上涨靠追涨杀地——前面卖得好就跟上；北京市场上好房子这边火一个，那边一出地就人抢。国贤府旁边那块地别看是现房、别看不好分辨，还是会抢。

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最近几天大卖的两极分化比较严重：最贵的一千多万，0702就有1350万的；便宜的像北清润府小户型70多平，卖的也不错，刚需和纯投资的两级分化比较严重。

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在直播间不自觉习惯打出"书包"二字的人，无一例外都是过于高估教育学校的价值。

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往顺义方向也有便宜的，例如青雲博悦，500万你能买很好的，能买到93平的。

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你的房子涨没涨，不看通胀不看政策，就看隔壁同户型成交价。邻居卖150万你就涨了，邻居95万割肉卖你就是降了。所以选筹要选'邻居有机会涨价'的地方。

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今年的市场情况是开发商和政府最喜欢的价格状况——稳稳的在底部摩擦中。

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招商玺现在6万出头，只比龙樾璟序（卖6万不到）贵不了几块钱，但这俩位置完全不一样：招商玺周边有学校、医疗、产业配套，当然招商玺值得。

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跟开发商砍价，你光让他站你角度让利不叫换位思考；双方各自放弃一部分利益、形成交易，才叫换位思考。买房谈价同理——你总得给对方一个降价的理由。

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