北京市住建委9月共发出16张预售许可证，其中两张分别给了龙樾海序和国贤府Park；这两个盘三四月就开盘、仍有房源，拿到新证却不卖，明显在等涨价。

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主播的七七法则：小区已卖出70%以上，剩下的不到30%房源当前价格往往是前期均价的七折，就是抄底机会。以长安悦玺为例，总917套已卖654套（超70%），前600多户均价7.8万，现在5万多。

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建发在东小口的新盘观喜（ASR多写作关系/关喜），紧邻今年北京卖得最火的龙樾海序；主播认为需求摆在这里、流动性有保证，甚至比国贤府更有保证。

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东小口观喜价格未定，应该比朱辛庄星环时光略贵；没地铁是缺点，但城市配套更有优势。主播判断不超过6万可以买，5.7万-5.8万也能接受，参照龙樾海序此前5.5万卖光、观喜拿地贵了三四千。

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网友问丰台丽泽板块的云喜（ASR原名：云洗，待核实）值不值得等，主播答一般：130平总价要奔1500万、千万起步，价格偏贵；同时提到石景山鲁谷一带十五年没供地、周边稀缺。

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网友以为丰台华曦府卖完了，主播说没卖完、还有房，开发商是电建；并澄清门头沟也有一个华曦府，两者不是一回事。

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主播展示自己收集整理的全北京所有在售新房价格数据表，可按购房人需求匹配哪里有抄底机会，并分享给进群粉丝。

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北京现房销售细则落地后，出现买地可免息分期付款、只需1%定金等策略，主播判断这些都是帮助开发商以更低成本拿地的政策安排。

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主播判断二手房仍在底部徘徊，而新盘因为供给受到急剧压缩，已经有明显要看到起色的迹象，新盘价格上涨会比二手房快。

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北京二手房挂牌总量连续三个月稳定在14.1万或14.2万套，主播用概率论判断这种稳定性出现的概率约亿万分之一（比喻连抽20次都是同一张黑桃Q），认定为被外力干扰，但拒绝判断数据偏高还是偏低。

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亦庄500到550万预算有两个选择：一是亦庄国贤府，108平、五米五大面宽厨房够得着；二是招商玺河西91平，单价6万多、总价约500万，位置在龙湖天街边。

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亦庄国贤府总共500多套房，开盘就卖掉408套、去化约80%；主播带了数十组粉丝看房，没有一个人说房子不好，最终有十几组下单。

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亦庄国贤府两周前开盘卖408套（总500多套），开盘9折，现在折扣收回两个点、相当于涨了几万块，只剩百来套房；主播认为这波涨幅不大但方向明确。

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主播给亦庄国贤府的定位是标标准准的刚需盘，而招商玺的档次要比国贤府高出两个档次。

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主播发布18分钟长视频梳理亦庄河西板块前世今生：从南海子公园到同仁医院新院区、京东入驻、龙湖天街、亦庄二中，并向群里粉丝免费发报告。

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保利建工璟山和煦价格便宜，南侧临路的75平和77平房源较差、北侧面积大一些也更好；现在单价不到5万，缺点是没有地铁，需要自驾出行。

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全北京只有两个把75平做成三室两卫的户型：昌平星环时光和顺义后沙峪的青云国樾，主播评价这种户型的空间使用率做得相当拉风。

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主播称宝山（八宝山）是全北京最安全保险的看涨区域：一是两个盘都占着地铁沿线的第四代住宅，二是后续土地供应看得见的好。

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网友问500万在六里桥买养老房，主播说500万在六里桥买不着什么好房子；更关键的是养老是一种状态而不是明确目标，要先想清楚是要离医院近、离商场近、房子保值增值还是孩子常来，否则无法做选择。

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主播用玛莎拉蒂优惠券打比方：月薪不到一万的人不该为6000元优惠券去买150万的东西；但对本来就有购买力、正在犹豫的人，政策是有效的推动。

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主播建议购房人别把自己当书记、省长去点评国策，管好自己家的财务、处理掉老家房子和卖不掉的老破小才是成年人该做的事。

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主播近期集中跑了多个新项目、与开发商交流，认为市场的信心和状态与之前有非常明显的不同，但特意强调不是变好了，而是有很大的不同。

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十一期间北京新盘集中出来：云喜售楼处已开、星环时光、大兴的星辰揽月、龙樾海序，以及朝阳、亦庄的项目，市场上新盘明显增多。

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主播比较推崇十八里店：朝阳真正的好房子在酒仙桥但太贵，朝青板块的紫金宸院单价8-9万，而十八里店现在单价6万多，是朝阳的价格洼地。

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十八里店卖得并不特别好，市场有两点担心：一是朝阳港城市界面差（大羊坊路还在拓宽），二是产业。主播认为修路不是问题，中国在修路上谁都不服，真正担心的是产业。

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主播认为是否卖房的第一考量是自家房子的质量，而不是位置；很多业主因觉得位置好而拒绝卖房、死等房价上涨，但位置解决不了大问题。

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针对天通苑业主，主播给出的结论是卖房最好的时间点是三年前、其次是今天，建议趁十一假期赶紧挂牌；两年后不会变好，但大概率也不会更差。

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主播认为三季度决定四季度，现在已进入四季度，四季度是决定今明两年房地产走势最关键的季度，从土地交易中就能看出房价往哪个方向走。

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主播说回迁房物业很差，小区里到处都是狗屎、遛狗都不拴绳，忍这种环境一定是被迫的；望坛新苑是回迁房抓紧卖，天坛府是纯商品房，两者要分清。

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还有网友在问固安大湖的房子能不能买，主播反问天哪还在问，直接让对方抓紧卖——环京非核心资产仍在被反复追问，主播态度非常明确。

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网友问固安温泉来康郡的房子能不能买，主播让他立刻把推荐人拉黑：现在还拿固安要通高铁、京津一体化说事来忽悠人的，都不靠谱。

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主播点名亦庄国贤府108平户型的厨房面宽做到五米多，认为这是产品上的突破，开发商中建智地有明显创新动力、做得用心。

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国贤府Park刚拿到新一轮销售证却不对外卖，主播判断这说明开发商对价格有信心，想等地块出让、地价上涨后再涨；所有开发商都憋着把房子卖出更贵一点点的价格。

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国贤府Park网签比例已超80%，认购比例更高。主播列出四个可追涨条件：第四代住宅、有轨道交通、已热销、后续有新地块托举，该盘全部满足，所以热销不意外。

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亦庄国贤府周边很成熟，配套是加分项：北面是共有产权房、南面是标准商品房还有商业；看得见的最主要缺点就是学校比较差。

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亦庄国贤府开盘时给到9折优惠，十一之后已经收紧到9.2折，折扣明显回收，说明开发商在试探性涨价。

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国贤府最大户型只有120平，想买230平的客户自然看不上；主播说想否定一个盘有很多理由，关键是看自己真正需要什么。

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主播坦承国贤府确实没有学区，如果家里目标是孩子必须考北大、最次985，就别选这里；任何一个盘都不是适合所有家庭的。

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网友问16号线国家图书馆向北到永丰、首付200万左右的上车房，主播建议看嘉华天郡（ASR原名：驾华天郡，待核实）。

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外地人在北京买房需要一年社保；孩子在北京上大学没社保不能买，可以考虑找公司挂靠代缴社保或个税，但要提前谋划。

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主播认为天坛府114平比十八里店的第四代住宅更差：三年没卖动、产品挺一般，唯一的便利就是地处东城、离城区近。

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天坛府小户型也得一百多平，单价十万出头，项目还有好几百套房；最近又放出一批新户型和特价房（工抵房）。

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天通苑现在单价到不了3万，房子越大越难卖；区域内供应量太大，形成卖家互相踩踏，一个能卖上价的房子都没有，短期内很难反弹。

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天通苑当年是经济适用房性质、产品更像回迁房，质量比较一般；这三年是北京房价下滑的领头羊，最先跌的就是天通苑东区。

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太阳宫在东北四环，配套、交通、学校、产品都好，主播认为比东北二环还好；当年九和府开盘要排队，排队都未必买得着，得找关系。

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现房销售制度落地后央企开发商非常兴奋：以前看上一块好地十几家来抢，现在没人抢了；主播接触过的所有大央企面对2027年北京市场都是两个字——加仓，认为未来北京市场就是房产专卖。

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主播认同学区房不靠谱、三十年河东三十年河西的判断；但也承认北京仍有很多家庭盯着学区买房，孩子马上要上学的可以理解。

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宇东旭是三个盘里离地铁最近的，就守在地铁口（十八里店站），乘17号线约四五站到国贸且不挤；对比之下6号线人多、夜间也难有座。

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主播透露宇东旭营销总给的底价：17号楼15层（最好楼层）127平总价840万，称其为地铁房、学区房、特价房，得房率不比金茂满玉130平的差。

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网友说宋庄新开的两个盘卖得不好，主播回应自己看到的数据还是卖得不错，但仍然明确不推荐那俩盘，认为问题还蛮多的。

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