昌平这个十一，10个看房的有9个挤在两个盘里：我给纠结的人出了个"两头堵"的主意

2026-10-08 · 文章文章昌平东小口朱辛庄四代宅

我是曾伏虎，朋友们都叫我虎哥。

昨天是国庆后上班第一天，直播间里人不少。我把昌平的情况先给大家盘了一遍，因为昌平是这个十一北京最热闹的区之一。我先说个数字，你们感受一下热度：十一期间，如果昌平有10个人出来看房，其中9个人去了两个项目，剩下那么多盘，分那1个人。

这不是夸张，这是我一场一场盯下来的实感。

哪两个盘

一个在东小口，一个在朱辛庄。

东小口这个盘，对标的是旁边的龙樾海序——龙樾海序今年上半年开盘就基本售罄，是北京上半年实打实的网红盘，均价五万五。新盘的地价比龙樾海序贵了四千多块，能不能卖到六万，是大家最关心的。

朱辛庄这个盘，是0055地块，体量小，只有三百来户，现在还在排卡阶段。

这两个盘为什么火？我给大家拆一下底层逻辑：它们都在成熟区域。

什么叫成熟区域？交通OK、商业OK、学校OK、环境OK、医疗OK、产业OK，一切都已经落定了，然后在这出了个新盘，而且还是第四代住宅。

我跟大家算笔账。

早几年你买奥海明月的时候，得房率不到80%，那时候也卖五万多。现在同样卖五万多，新盘的得房率奔着100%去了——东小口这个盘给的数是106%左右。

同样花五万多一平，你硬生生多赚20%的使用面积，而且周边是什么样，你已经看得见摸得着，不用赌规划。

这就叫"确定的便宜"。

很多朋友问我，昌平凭什么这么热？不是昌平变好了，是产品换代了，而这两个盘正好踩在成熟板块上。一个在东小口，一个在朱辛庄，都是老天爷赏饭的位置。

这个答案其实特别简单，别想复杂了。

就是位置的不同，没有优劣之分。

有朋友说"但是朱辛庄生态没东小口好""但是朱辛庄离市中心远一点"。我跟你说，你要这么"但是"下去，我能一直但是下去——东小口哪有产业？你看朱辛庄旁边有产业有就业有需求。但这么但是就没头了，归根结底你要做决定。

还有人担心朱辛庄的噪音。这个我得说一句：那你就是外行了。朱辛庄那段地铁是架起来的，但0055地块跟轨道之间，建的是商业、写字楼、酒店，正好隔开了。有这么一层遮挡在。

两个盘都好，价格又都没定，怎么办？

我出了个主意，我自己也说是馊主意——交两份定金，两头堵。

为什么敢这么说？因为两个项目现在都处在排卡阶段，能选什么房、什么价格，其实都还不确定，大概的价格段有了：东小口给的指导价是5.7万到6.3万，朱辛庄差不多。

但开发商给的指导价，通常是虚高那么一点的。我判断这两个项目实际都在5.5万到6万之间。

那我的建议就很清楚了：

至于为什么我要说先抢朱辛庄——因为它只有三百户，没了就真没了。东小口有一千三百多户，而且二期还没开呢。

这个主意不是我凭空想出来的，是我们粉丝真这么干的：10月5号去朱辛庄冻资5万，10月6号去东小口又冻5万。十一时间比较长，他们觉得都好，又有点犹豫，就看定价了。

龙樾海序均价五万五，新盘地价贵了四千多。

那房价是不是就得涨四千？不是。

你拿地贵是你的事，跟我买房人没关系——你要抢这块地，我不能说上半年买了龙樾海序，你地价一涨我就得跟着再涨四千块。买房人不乐意。

我的推演是这样的：从五万五起步，地价涨两千，你忍一忍；得房率又高了一点，涨个5%，认了；装标提高了一点，认了；抬板建起来了，认了。种种加起来，再涨三千是能接受的，涨到四千是不能接受的。

另外，大面积另算。143平的户型肯定要过6万，可能到6.3万，这跟107平不是一个逻辑——143给你做四面宽，你见得着吗？144平的第四代住宅多吗？不多。你拿1000万出来，能打得过它的，真不多。

有朋友问观堂府。

观堂府房子是好房子：中小户型总价低、环境好、小区物业园林都棒。但问题是，好房源基本卖完了，现在剩的主要是180平。

你花八九百万在南邵这个位置，心里就没那么笃定了——因为你到这个预算，选筹面就大了，不一定非图便宜。不管南边的一和公馆还是北边的观堂府，都有这个情况：小户型卖得很好，一到户型，犹豫就明显了。慢慢卖吧。

昌平南为什么值得看？我给大家补一个宏观视角。

全北京，为了一个板块，专门在市政府工作报告里给它定一个规划，连续三年、每年一月底两会都提——没有第二个，就叫"回天计划"，把整个回龙观、天通苑地区的配套往上提一个档次。

这就是昌平南。

反过来看海淀北：当年为了开发海淀北，确实拉过去不少学校、建了很多分校，但房子不行，产业也不行，到现在也没开发明白。

所以有人问我海淀北好还是昌平南好，我的答案是：昌平南好，毫无疑问。