从20万跌到11万：我为什么说老破小和学区房，现在是最后的处理窗口
先讲两个故事，一个是我的，一个是我粉丝的。
第一个，是我自己家的。
我小时候住在新文化街127号院，205。那是一栋南北向的板楼，大概八个单元，1991年搬进去的，我高二高三那两年也在那儿住。2018年，因为父母年纪大了，我住得远照顾不方便，加上西单边上压根没地方停车，我们就把它卖了。
当时是60平，卖了1200万，单价20万。91年的房子，单价二十万，我的天。
那天直播的时候，有邻居在，我顺手查了一下现在这个院子的价格——十一二万、十二三万一平。我先猜的是十四五万，查完发现，真没有当年的价了。
第二个，是我一个粉丝的。
国庆前他来参加我们的粉丝午餐会，送了我一个杯子。聊天时说到他当年在房山买的那套房：四万出头的价格，九十多平，三百大几十万，加上七七八八的装修，花了小四百万。现在这套房子挂牌，不到三百万。
一百多万，就这么没了。谁家的钱也不是大风刮来的。
我做主播十五年了，从我张开嘴跟大家聊房那天起，我就一直讲一句话：老破小，抓紧卖。
很多人没仔细听。今天这篇文章，我把这句话掰开了讲。
一、什么叫老破小？没有定义，是比出来的
总有人问：多少年前的房子算"老"？多大面积算"小"？怎么就算"破"了？
我告诉你，没有定义。
"老、破、小"这三个字，全是评价词，不是指标。
老——你看一个演员，说容颜见老，这就是老，一个比出来的结论。我跟二十岁的小鲜肉比，我老了；我跟七十岁的比，我还活蹦乱跳、还能跑马拉松呢。老是比出来的。
破也一样。凡是商品房，它再破也比棚户区强，也比东西城的平房强。所以"破"不是绝对值，是在同一个价位段里，跟替代品比出来的。
小，甚至包括"不成套"——就是没有独立厨房、独立卫生间的那种。这种房子在老城区不少见。
所以判定方法很简单：把你这套房子，丢进它所在的板块，跟现在市场上正在卖的主力新房、次新房放在一起比。买家是拿脚投票的。当他在同样的预算里有别的选择时，你这套就是老破小。
唯一的例外，我说一句可能让你意外的话：如果你手里是核心区的平房，我的判断是"未来可能有腾退"，你可以等一等。但也请把"可能"两个字听进去——这是我对片区演化的猜测，不是任何承诺。而如果是楼房，我就觉得没什么前途了。
二、房山那类房子：立马卖，毫不犹豫
直播间有人问：房山的两限房，一居，卖了合适还是留着合适？
立马卖。
这种房子不是"要不要卖"的问题，是"今晚能不能把照片拍了挂上去"的问题。房山这两个字本身就是一个巨大的折扣因子，我不知道该说什么好。
我第一时间替他念叨的是：但愿这套房子在地铁边、沿着房山线。要是连轨道线都不沾，那就更不能留了。
有人反驳：有地铁，我可以出租啊。
有地铁，只说明它卖得快。出租能租几个钱？你拿出租当留下来的理由，本质上是用一笔薄薄的现金流，去对冲一个还在往下走的资产价格。这笔账你自己算。
再强调一遍：立即卖，赶紧卖，毫不犹豫地卖。
三、止损不是赌博：投资房和唯一住房是两件事
这是我这篇文章里最想让你记下来的一节。
回到开篇那位粉丝。我跟他聊的时候，聊着聊着就发现不对了。我问他：你卖了之后的计划是什么？
他说，我想去朝阳抄个底。
我立刻刹车了。
我说大家赶紧把老破小卖了，指的是那些"多余"的房子，不是让你把自己家唯一那套卖了去赌。
这两种情况要分开：
第一种：你自己在丰台住着一套两居，房山还有一套一居，纯粹当年投资买的。这种情况，我的建议是卖了。卖了之后拿现金在手上，以后看清楚了再做决定。这叫止损，也叫优化资产结构。
第二种：你手上就这一套房，自己住着，你卖了是因为亏了，你想翻本。这种情况下我请你慎重。给你出个主意很容易，但如果再赔了呢？这套毕竟还是你的栖身之所。
我在直播间经常遇到一种错位：你问的问题和我回答的问题，貌似严丝合缝对上了，你好像拿到答案了，我好像也说明白了——但你真正想问的其实是"虎哥，你指条道让我翻回来"。
这种时候我一定刹车。
止损是一回事，赌博是另一回事。我不是干这个的。这一辈子我从来没赌过，去拉斯维加斯、去墨尔本的皇冠赌场，进去也是坐那儿喝杯咖啡看个热闹。让我给你指一条靠赌挣钱的路，我不会，也没有。
四、学区房：我严重反对
有朋友说，聊聊学区房概念，现在还值得买吗？
我的态度从来没变过：学区房是我严重反对的。
原因不是它会跌——房子都会跌会涨。我反对的原因是：学区房的风险，是你根本无法判断的。
划片这件事它老变。不是张三不知道、李四不知道，你去问相关主管部门，他也给不了你未来五年的确定答案。
而未来十年，这个变化还会更快。为什么？因为孩子数量的起伏太大了，变化太快。可能这个学年，这个地方一定能上；下个学年，这个地方就不一定能上了。
而你买房这件事，可能是把一辈子的钱提前好几年投进去。你没有退步的地方。
所以我的建议一贯是：能不折腾学区，就别折腾。
但肯定有人说：那我们还不得上学啊？
上啊，怎么不上。我的替代方案是：选那种"学校就在楼下、入学是明牌"的项目。配建学校、在你买的这个项目里就能解决入学，这种才算"稳"。我在直播间举过两个这样的新盘例子，这里就不点名了——具体到每个项目的户型、价格、交付时间都要单独算，容易误导。
至于憋着要把孩子送到清华北大去的：那你奔上清河、奔上地去，到海淀去。那条路跟普通人的路，本来就不是一条道。
五、金融街的今天，可能就是德胜的明天
有朋友问：德胜的房子现在卖合适吗？
我的判断是：德胜跟我刚才讲的新文化街那类房子，情况是类似的。
差别在哪？德胜的好处是教育资源更好一点、更稳一点，所以德胜现在的回撤比金融街这一片要少。
但也正因为回撤得少，我认为你更应该抓紧。
因为金融街的今天，可能就是德胜的明天。
这不是吓唬你。新文化街那套房子的故事已经演完一遍了：91年的房子，2018年60平卖1200万，单价二十万；现在明朗挂出来的价格是十一二万、十二三万。当年学区房的光环有多亮，后面没价的动作就有多干脆。
再加上一个很容易被人忽略的变量：那栋楼里的住户年龄。当年住的都是些老同志、老太太，几十年过去了，居住需求、流动性、房子本身的维护状况，都在往下走。房产终归是要住人的，人的变化就是房子的变化。
所以我给德胜业主的建议是：现在的回撤幅度还小，恰恰是你最好的处理窗口，不是让你再等等。
六、对号入座：三类人分别该怎么办
最后给行动清单。
1. 手上有多余的、远郊的、不在轨道上的投资房。
挂牌，别纠结最后那三五个点。标的唯一目的是"顺利脱手"，你的竞争对手不是隔壁小区，是整个市场上所有流动性好的次新房。速度优先于价格。
2. 只有唯一住房，而且是个老楼。
不要急着赌低点。但你可以同时做三件事：让中介给一份同小区近三个月真实成交清单；把挂牌价调到比成交价略高一点点的位置试水；把置换目标、预算、贷款方案先算清楚。不要用"我想翻本"作为决策的驱动力——这是我在第三节讲的铁律。
3. 有学区刚需的家庭。
不要把高价学区溢价当成教育投资，它更像是一笔可能归零的钱。评估方法很简单：把这套房的价格，减去同片区、同学区之外的同类房子的价格，剩下的那部分差价，问自己一句——如果三年后划片变了，这部分钱我能不能承受全部损失？能，你就买；不能，就去找"学校就在楼下、入学是明牌"的项目。
至于核心区的平房，把腾退当彩蛋就好，千万别当成买入的理由。
我的核心结论就一句话：最好的处理时间已经过去了，第二好的时间是现在。出手的速度，比你想象的重要得多；很多人不是亏在价格上，是亏在"再等等看"这四个字上。
具体到你自家那套房，什么时候挂、挂多少、要不要先简单收拾一下——这种事必须一对一聊。来虎哥的群里，把你的片区、小区、面积、楼层、学区情况写清楚，我们一个一个过。