900 套卖了 836 套，销售却说"没房了"：北京楼市的折扣，正在被收回去
直播快结束的时候，有粉丝问我：虎哥，是不是有些项目开始收回折扣了？
对。而且这件事比你想象的更直接。
我先给你讲一个最典型的案例——龙樾海序（昌平东小口）。这个盘 900 套房，到现在卖了 836 套。按直播间口径，9 月份北京一共出了 16 张预售证，其中有一张给了龙樾海序，还有一张给了昌平国贤府。
开发商拿预售证，一般不是一次性全拿的，拿一拨，再拿一拨，不着急。结果这俩盘又分别拿了一批预售证之后，不卖了。
拿了证，不卖房。
你要说它卖不动？900 套卖 836 套，什么手段都用上，它想卖一点都不难。它为什么不卖？
因为它想涨价。
销售会告诉你"没了""售罄了""这批次没有了"——人家有的是理由。但真相就一句话：没到它心理价位。
今天这篇，我把最近的市场信号一次盘完：星环时光到底会开多少钱、哪些盘在收折扣、以及最重要的——你现在到底该不该上车。
一、星环时光会开多少钱？虎哥的判断：5.7—5.8 万
昌平朱辛庄 0055 地块，也就是星环时光，这是最近被问得最多的一个盘。直播间里几乎每十分钟就有人刷一次。
价格还没定。 这是前提，我先把话说清楚。但按直播间口径，我的判断是：大概在 5.7 万—5.8 万这个样子，均价。
这里我得把另一组数字也摆出来，你自己判断。 这个项目 9 月 25 号取证，公开的拟售备案单价区间是 6.49 万—7.02 万/㎡，整体均价大概 6.6 万。也就是说，我的判断比备案价低了将近一万块。
为什么我敢这么判断？因为备案价、认购价、网签价这三个数，从来不在一条线上——备案价是上限，不是成交价。但话说回来，如果它最终开盘贴着备案价走，那我下面给的这套阈值就全部作废。所以这一段你别当成价格承诺看，当成"如果真按这个价开，你怎么决策"的预案看。
并且我给两个明确的判断：
第一，它不会卖得很便宜。5.5 万以下是不可能的。
别指望什么 5 万 3，不可能，绝对不可能。为什么？
- 盘太小。 三百多套房子，卖便宜了、卖光了，之后赚什么钱？干什么钱？小盘没有"薄利多销"的逻辑，它只有"一次卖够"的逻辑。
- 开发商的身份。 这个开发商是昌平本地的国企，是昌平指着它给市场托底的。它要是卖便宜了，前面中海的项目怎么办？越秀的项目怎么办？
- 后面还有地。 朱辛庄的 0057 地块还等着呢。0055 开什么价，直接决定 0057 未来的地价预期。
这三条背后是同一个逻辑：它不能开低。
第二，6 万 2 以上，就别看了。
这个是我自己的判断，不是项目口径。0055 要是卖到 6 万 2，我觉得不太行；6 万，也差点意思。
所以直播间里我原话是这么说的：它要是报 5 万 8，我就过去排队去；它要是报 5 万 4，那我还不得抢嘛。
——关心自己，别关心别人。开发商赚不赚钱跟咱没关系，咱就关心一件事：这个价格，我买不买。
再提醒一句：星环时光到现在还没有被证实的网签数据，它的确定性比亦庄国贤府、未来元著这类已经跑出交易量和交易价格的盘要差一档。想赌它，就盯死开盘价。
顺带说一个同板块的选择——北清润府，8 号线沿线，地铁站北边大概一公里出头，开盘至今网签大概四成，价格是 4.5—4.6 万这个级别。这个价格应该说已经挺感人了，预算更紧的朋友可以放进来一起比。
二、折扣正在被收回：三个可查证的信号
光说龙樾海序不够，我给你三个能自己去核实的信号。
信号一：拿证不卖。
龙樾海序、昌平国贤府，9 月拿了预售证，不卖。这是最直接的信号——供给端主动缩量。
信号二：折扣点数在往上收。
亦庄国贤府（瀛海，8 号线首发站）开盘的时候给的是九折。十一之后，通通变成九二折。
九折到九二折，两个点。你自己去打听，这个变化是真的。
信号三：昌平今年这三个盘，都憋着涨价。
按直播间口径，昌平今年春节开始的三个盘——昌平国贤府、龙樾海序、星环时光，买起来都还算稳，但这三个盘现在都憋着涨价。
三个信号放一起，你还能说市场在继续往下走吗？
三、为什么必然涨价：楼下十个饭馆变成四个
有人管这叫"坐地起价"。
我觉得这四个字不太合适。为什么？这就是制度本身的应有之义。 改制度，就是为了实现这个目标来的。
给你打个比方。
以前咱们都住一个小区，楼下有十个饭馆。突然出了个规定：不会做红烧肉的饭馆必须关门。于是十个饭馆变成八个，八个变六个，六个变四个。
剩下那四个饭馆，不涨价吗？
原来十个饭馆供咱们小区人吃饭，现在变四个了。需求没变，供给少了，价格往哪走？
再给你一个更宏观的例子。前一阵国际原油为什么涨？伊朗的油出不来了，供给量减少，需求没变化——价格就往上涨。按直播间口径，布伦特原油当时最高点上过 100 美金一桶。
经济学最基础的那句话，我再说一遍：需求增加、供给不变，价格会涨；需求不变、供给减少，价格也会涨。
现房销售制度，导致市场上新房的可供应量减少，就一定造成供应短缺。所以我的判断是：在期房向现房转化的这个过程当中，新房的价格会上涨。
但请注意这个限定：新房受影响，二手房不受影响。 二手的存量在那儿摆着，它的定价逻辑不跟着这套制度走。
四、现在该不该上车？分三类说清楚
讲了这么多，落到你自己身上。我把人分三类，你对号入座。
第一类：现在可以买的。
满足这几个条件的，别再等了：
1. 央企、大国企操盘的四代新盘。 现房制度把门槛抬到了百亿级别，能留在牌桌上的就那几家——保利、华润、招商、中海、中建、金茂，再加上城建、金隅、建发、绿城、越秀。在它们的项目里挑，交付风险最低。
2. 板块里还有后续地块待出让的。 有地，政府才愿意持续投资源。
3. 已经跑出网签和流速、且一年没降过价的。 比如海淀宝山那两个盘——中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄，8 万多的单价，网签七成左右，这一年没降价。北京隅·海岄顶楼十万出头，我觉得略贵，但海淀人有钱，照抢不误，因为它叠加了学区资源。
4. 折扣还没收回、但已经在收的路上的。 亦庄国贤府从九折到九二折，你晚一个月，就是两个点。
第二类：可以再等等的。
1. 价格还没定的高热度盘。 星环时光就是典型。它没开价，你的决策依据就不完整。等它开价，用我给的那个阈值去卡：5.8 万去排，5.4 万就抢，6 万 2 以上转身就走。
2. 没有轨道的远郊盘。 通州宋庄那两个盘，我劝退过很多次——没有地铁的四万单价盘，未来很难卖。这不是降价的问题，是流动性的问题。
3. 去化数据难看的盘。 一个盘卖了一年、一千五百多套只卖了几十套，它后面大概率还得继续打折。别去接第一刀。
第三类：现在最该做的不是买，是卖。
这一条我说了很多年，今天再说一次：手里的老破小，赶紧卖。
为什么现在特别急？因为贴息政策出来了。按直播间口径，这个政策对北京房价的直接支撑是不多的——别指望它把房价托起来。但它对那些你即将卖掉的老破小，非常重要。
比如你有一套 150 万上下的老破小，上了国补名单的，抓紧卖。国家在帮你补贴买家，这是给你出货的窗口，不是给你捂盘的窗口。
每次政策出台，都是卖房的好机会。这句话，我这五年一直在说。
五、最后几句实在话
我知道很多人现在的心理状态是：既怕踏空，又怕站岗。
我跟你说，这个心理很正常，但你得给自己一个"掌控感"。你需要的是：我关心的那个点，被我验证过了，我再下手。这样你才吃得下饭，才不会未来两三年天天琢磨"我是不是买错了"。就算你不需要安全感，你家那口子也需要。
所以别抄答案，去验证。
给你一个最小动作清单：
- 盯价格，不看海报。 别信"售罄"和"收金 15 亿"，去看网签套数和网签均价。备案价、认购价、网签价，这三个数从来不在一条线上。
- 盯折扣，每周一次。 开发商哪儿开始收折扣了、从几折收到几折，这是我们现在每周必盯的数据。四代宅的价格变化，是接下来最关键的指标。
- 盯预售证的节奏。 拿了证不卖，比卖不动更值得警惕。
顺带回答一个被问了很多次的问题：外地户口想在北京买房，需要一年社保，或者交满一年的个人所得税。 个税这一条，得有公司代扣代缴、有完税证明（手机上那个个税 APP 里能查到）。二选一，搞定一个就行。
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我是虎哥。折扣这件事，我会继续盯着，每周在群里同步：哪个项目开始收了、收了多少、从哪儿收到哪儿。这些信息对正在犹豫的人，比任何宏观分析都值钱。
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