没人来救老破小，但央企正在给 2027 年的北京加仓

昨天直播播到最后半小时，我嗓子都哑了。

但有个现象挺有意思：越到后面，后台留资的人越密集。

为什么？因为我在那个时间段讲的，是最要命的一件事——北京的钱，正在往哪儿去。

我把话先撂这儿：

没有人来挽救老破小。

但所有央企，都在给 2027 年的北京加仓。

这两句话是一件事的两头。今天虎哥把它掰开揉碎了讲给你听。

一、8·28 之后的细则，到底是给谁出的

8·28 之后北京出了现房销售制度的细则。

很多人第一反应是：这是给买房人的保障啊，以后买现房，不怕烂尾了。

虎哥跟你说句掏心窝子的话——你只看到了结果，没看到动机。

这次细则的本质是什么？

是在帮助开发商，以更低的成本拿地。

你听明白这句话没有？不是帮你，是帮开发商。

而且不是我瞎猜。北京是这么干的，上海是这么干的，武汉是这么干的，东莞也是这么干的。各个城市的现房销售制度，逻辑一模一样，都是一个目的：让开发商能把地拿下来，把楼盖起来。

为什么？因为地方上现在最在意的是新房，是增量。

二手房那点存量，卖不卖得动，谁管？

所以你现在应该能理解，为什么我说"没有人来挽救老破小"了。

老破小谁在帮你？没人帮你。基本上就是没有人帮你们。

我直播五年多快六年了，这个问题我不厌其烦，每场都在说。你说虎哥万一呢？

那你要相信万一，我也没什么办法。

二、开发商拿地的成本，低到什么程度了

咱说点具体的。

北京现在配套的策略里，有两条特别关键：

第一，买地可以免息分期付款。

第二，定金只要 1%。

我给你翻译成大白话。

以前开发商想拿一块好地，什么概念？先得把几个亿、十几个亿的真金白银押进去，钱不到位，地就是别人的。

现在呢？1% 的定金，就能把这块地锁住。剩下的可以免息分期慢慢付。

这意味着什么？

意味着开发商拿地的门槛，从"你得有几十个亿"，降到了"你得有几千万"。

这还不叫帮开发商低成本拿地，什么叫？

所以那些说"新政是给买房人的福利"的，你只看到了半句话。政策的着力点从来在新房这一头，不在你手里那套 2000 年的房子那一头。

三、央企为什么这么兴奋：没人跟他们抢了

这是昨天直播里我最想跟大家说的一段。

现房销售制度出来之后，央企老板们非常兴奋。

兴奋到什么程度？

有一句话我印象特别深——"以前我们在北京看上一块好地，十几家过来抢。现在没了，没人抢了。"

你品品这句话。

以前北京的好地，是十几家开发商举牌抢到天上去的，楼面价就那么被抬起来的。

现在呢？抢地的人，没了。

现在还在北京拿地的主力是谁？

中海、中建、保利、华润、招商、金茂。

主要就是这六家。

其中中建还得单说，中建不是一家，中建二局、三局、五局、八局，都是独立出来干活的。所以这一个体系里，就站着好几家拿地的主力。

除此之外还有一家不能不提——建发。建发是国企，不是央企，是福建的国企，但说实话，它是国企里面在北京干得最好的一个，一个外地国企在北京这么如鱼得水，是挺厉害的。

那以前的那些名字呢？

龙湖、绿城、万科……都不在了。那些小民企、小国企，也都不在了。

所以央企老板们心里的真实想法是什么？我给你们翻译一下：

"以后北京的市场，就是我们几家专卖。"

你想想，一个市场里买家从十几家变成五六家，而其中大部分的融资成本、拿地成本又都被政策托着——这不是抢地盘，这是分地盘。

而分地盘的核心判断是什么？

我见过的、聊过的所有大央企，面对 2027 年的北京市场，都是两个字：加仓。

不是"看看"，不是"谨慎"，是加仓。

四、为什么我说四季度是最关键的季度

现在已经进入四季度了。

我明确告诉你：四季度是决定今明两年房地产走势的最关键的一个季度。

怎么看？不用听消息，看土地交易就够了。

土地是面粉，房子是面包。面粉谁在买、按什么价买、买多少，直接决定了两年后面包什么价、什么量。

所以四季度这一轮土地的成交情况，基本就把今明两年的方向写出来了。

还有个细节可以印证：十一期间各大售楼处不打烊，有些项目还憋着涨价。你现在去北京市场转一圈，售楼处的人气，跟土地市场的热度，是同一条线上的东西。

该去看的，十一有时间的，去看看。

五、普通人到底该怎么做

虎哥不跟你讲虚的，分三类说。

第一类，北京新盘。

跟着央企走没错，但别闭眼买。要看央企愿意为哪块地出价——央企扎堆的地方，就是未来两年有托底的地方。这条逻辑，比任何小道消息都硬。

第二类，老破小。

我把话说明白：没有人来挽救老破小。

你手里那套没物业、没电梯、没学区的老房子，不在这一轮政策的服务范围内。政策服务的是新房，是增量，是开发商。你要是指望政策来救它，那你等的是一个不会来的人。

第三类，环京。

这里我要点名。

固安温泉的房子，谁给你推荐，你立刻、马上、果断把他拉黑。

这个年头还有人跟你讲固安要通高铁、讲京津一体化——你听听，这是哪年的故事了？

还有固安大湖的房子，昨天直播里又有人在问。我的回答很直接：抓紧卖。

环京的非核心资产，到今天还在被反复追问，这本身就说明问题——被套的人，还在找下家。

六、跌了 40% 之后，现在到底能不能买

昨天有人问我：现在的价格比高点已经跌了 40% 左右，还会跌吗？

我的回答是：看是什么样的房子。

有些房子，我觉得现在就是入手捡漏的好时机。

注意我这句话的前提——"有些房子"。不是所有房子，也不是随便哪套房。跌 40% 的房子里面，有的是挤掉了泡沫，有的是本身就不该值那个钱。这两类，长得一样，结局完全不同。

所以别问我"还会不会跌"，要问我"这套房子跌到今天，它值不值这个价"。

那五年后呢？十年后呢？

猜五年后的房价，不如去猜中国经济。

房价是结果，不是原因。你把中国经济的走向猜对了，房价的答案自己就出来了。只盯着房价猜房价，那是玄学。

最后说一句心态。

人要追求的是大概率事件，不是万一。

我们为什么念书？研究生毕业比中专毕业更容易找到好工作——注意，是更容易，不是一定。这就是大概率。

买房也一样。

你老想着"万一涨了呢"，那你就永远在为小概率下注。

而聪明人，一辈子都在做大概率的事。

收尾

把昨天直播最后那段话再送给各位：

没有人来挽救老破小。

但央企，正在给 2027 年的北京加仓。

一边是被政策放下的存量，一边是被政策托起的增量。这个分岔口，才是今天北京楼市最真实的画面。

你看懂了这个分岔口，就知道手里的房子该留、该卖，还是该换。

十一有时间的，去售楼处和土地市场走一走。别听故事，看钱往哪儿走。

我是京房虎哥，咱们群里见。