北京抄底"七七法则"：同一个小区，有人11万买进，有人7万上车
我先问你一个问题。
同一个小区，同一个开发商，楼栋差不多，户型也差不多，为什么有人花11万买，有人7万能买？
不是因为他会砍价，也不是因为他运气好。
是因为他进场的时间不一样——前面那拨人把70%的房子买走了，把价格顶在了高位；他进场的时候，价格已经掉到七折。
这个规律，我给它起了个名字，叫七七法则。今天我把这个法则掰开揉碎，从头到尾讲透。
一、什么叫七七法则？
一句话：一个小区卖掉了70%以上的房子，剩下不到30%的房源，现在的价格往往是前面那70%均价的七折。这就是抄底的机会。
为什么叫七七？两个"七"：七成已售，价格七折。
逻辑特别简单，但很多人自己想不到。
头些年房价贵，开发商是拿高价卖的第一批房，而且卖得还挺好。现在市场掉下来了，开发商手里还剩几十套、一百来套尾房，这时候他不跟你谈理想，他只谈回款。
前面70%的钱他已经赚够了，剩下这30%他亏着卖都不心疼。
我给你算笔账：假设一个盘有1000套房，前面700套按原价卖掉了，就剩300套。这300套他降20%卖，摊到整个盘的利润上，就是毛毛雨。可他要是把这300套也捂着不降，就压着资金、压着销售团队、压着报表。
所以你要找的，就是这种"前面卖得贵、现在还剩房"的盘。
二、为什么现在正是窗口期？
我给你讲三层背景。
第一，二手房还在底部徘徊，新盘已经开始起色。
这俩不是一回事。二手房挂牌量太大、业主心态散，价格起不来；新盘不一样，新盘是开发商定价，而且供给被急剧压缩了——新盘上涨会比二手快。
第二，供给压缩的迹象已经很明显了。
你去查北京市住建委，9月份北京一共就发了16张预售证。16张是什么概念？往年一个月是几十张。
这里面有两张，发给了龙樾海序和国贤府Park。这两张证业内都知道——证拿到手里了，但是不卖。
为什么不卖？憋着涨价。
第三，开发商正在系统性收回折扣。
这个逻辑你必须听懂。开发商的说法是："我不能亏待前面最早买房的那拨人，得让最早买房那拨人感到愉快。"
你晚来两个礼拜，贵了几万块，你不爽？开发商说我不跟你争，你回家慢慢嚼。因为他手里有1000组客户，只有100套房。十个人里八个不接受价格，无所谓，剩下那两个接受就够了。
他宁可让晚来的买家不爽，也要让最早买房的那拨人愉快。 这就是开发商现在的心态。
看懂这一层你就明白：抄底的窗口，不会长期敞开着。
三、三个案例：两个样板，一个反面
案例一：端礼著，从11万到7万多
端礼著在丰台。这个盘当年卖11万，现在还剩的房子，7万多。
11万到7万多，正好就是七折上下。前面那批业主是什么价买的？11万。你现在进去什么价？7万多。
同样的房子，同样的地段，你的成本比邻居低了30%。
案例二：长安悦玺，917套卖了654套
这个是我最想给你讲透的案例，因为它可以用数据验证。
长安悦玺在石景山衙门口，是现房。
我整理的数据：这个盘总共917套房，已经卖了654套——超过70%。
开发商自己说，入住率是95%，买了的基本都住进来了。我前两天专门去拍了个视频，里面老人小孩真不少，人气是实实在在的。你要还不信，晚上8点去看灯，一看就明白。
关键是价格：
- 前面那600多户，均价7万8
- 现在剩下的房子，5万多
122平的五层，现在这个价，跟华曦府差不多。
别人花7万8买的房子，你花5万多进场。这就是标标准准的七七法则样板。
案例三：天通苑，反面教材
同样在北京，为什么我说天通苑不一样？
天通苑现在的单价已经到不了3万了。
但我要提醒你一句更狠的：这个盘，越大的房子越难卖。 你的房子面积大，在这儿不是优势，是负担。
为什么？踩踏。
卖房这件事最怕的就是供应量太大——你卖、他卖、隔壁那个也卖，价格一路互相踩。天通苑这几年一直是北京房价下滑的领头羊，天通苑一个能卖上价的房子都没有。
所以天通苑不符合七七法则。七七法则的前提是"前面卖得贵"，不是"大家一起砸"。
顺便说个数据，你可以自己验证
有粉丝天天问我：为什么二手房挂牌总量一直是14万1、14万2，三个月没动过？
我明确告诉你：这个数字被干扰了。
连续三个月稳定在14万1和14万2之间，按我在大学里学的概率论，出现这种情况的概率是亿万分之一。这就相当于你随机抽一副扑克牌，连抽20次，每次抽出来的都是同一张牌。那不是运气好，那是被某种外力影响了。
至于这个数是被调高了还是调低了，我在公开场合拒绝回答。你自己心里有个数就行。
四、你自己怎么动手判断？四个动作
这套方法不用求人，你自己就能做。
第一步，查去化率。
找到你想买的盘，看总套数，看已售套数。已售超过70%的，进入候选名单。 这个数据中介那儿、售楼处的销控表上都问得出来。
第二步，比前后价差。
找到前期成交的均价，再问现在的报价。差到七折附近的，重点看。 只跌了5%、10%的，那不叫抄底，那叫正常回调。
第三步，现场验证。
售楼处的话只能信一半。去小区里走一圈，看老人小孩多不多；晚上8点去数灯。入住率高，说明这是真住的盘，不是投资客的盘。真住的盘，将来接你房子的人也真。
第四步，别只看价格，也得看配套。
这一点我必须说清楚：七七法则只帮你解决"价格便不便宜"，不解决"这房子值不值得住"。 价格便宜了，交通、位置、产品你也得看。四条一起过。
五、有几种"七折"，是假的
方法给了你，我还得给你提三个醒，不然你容易被带沟里去。
第一种，前期就没卖出去几套的盘。
这种盘当然也在打折，但它不是"前面卖得贵、现在打折"，它是从头到尾就没人要。去化率不到70%的，不在七七法则范围内——你要找的是"卖得好但还剩尾巴"，不是"一直卖不动"。
第二种，区域供应在踩踏的盘。
这个我用天通苑给你说透了。周边一堆房子同时在卖，谁先降价谁先跑，你今天买的七折，明天可能就变成六折五。七七法则要的是"开发商让利"，不是"整个区域在崩"。
第三种，只剩最难卖的那几套。
同一个盘，剩下的尾房如果全是一层、顶层、或者是户型最别扭的那几套，那这个七折你要打个问号。便宜有便宜的原因，你得先搞明白这个原因你能不能接受。
把这三条记住，前面的四个动作才不会被你自己用歪。
六、我的建议
这篇文章，你至少带走三句话：
第一，抄底不是买最便宜的，是买"前面卖得贵、现在还剩房"的。
第二，你要找的是七折，不是"跌"。 市场上跌10%的盘到处都是，跌到七折的才是机会。
第三，窗口期在收窄。 新盘供给在急剧压缩，9月只有16张预售证，还有两张拿证不卖。开发商的信心在回来，折扣在往回收。
最后说句实在话：我整理了一张全北京在售新盘的价格表。 哪个盘总共多少套、卖了多少套、前期均价多少、现在什么价，都在里面。
你要是懒得自己一个个去查，就来找我。十一这几天我们有一对一沟通，你把板块、预算、需求告诉我，我拿表帮你匹配，看看北京现在到底哪儿还有七折的机会。
房子是你自己的事，但工具我这儿有。