别再盼着热销盘降价了：供给紧缩的北京楼市，涨价的时候才是买的时候

2026-09-26 23:30·京房虎哥

昨晚直播，"XX盘会不会降价"这个问题，我一晚上被问了不下二十遍。龙樾璟序会不会降？亦庄国贤府会不会降？湖映天青呢？星环时光开盘会不会有惊喜价？

今天我把话说明白，可能不中听，但你得听：这些热销盘，百分之百不会降价。你没买不是错，但你盼着它降价抄底，就是自己骗自己了。

一、先看事实：上礼拜开盘的四个盘有多火

上个周末，亦庄国贤府、龙樾璟序、湖映天青、栖海澐颂四个盘开盘，全部卖爆。按金额算，海淀栖海澐颂排第一——人家十万多的单价；亦庄国贤府排第二，但它不到5万的单价，按套数算排第一，排卡八百多组，卖了四百多套。

龙樾璟序这盘我是低看一眼的：位置一般、交通一般、城市界面一般，硬伤明摆着。它为什么照样卖爆？因为供给紧缩的预期已经在影响市场了——通俗说，卖一套少一套。门口就这么宽，来五十个人全挤在这儿，本来没多想买的，一看这场面，觉得不挤不行了。

二、热销盘凭什么降价？你给我个理由

咱们理性地捋一遍。一个卖得火的项目，它降价的理由是什么？

你想半天，唯一的理由就是：你想便宜买。除此之外，一个都找不出来。

站在开发商的角度想：我是第四代住宅，全市场最抢手的产品，我开盘卖爆、客户排着队，我凭什么降价？你换位想一想，你在公司里，你负责的东西卖得最好，你跟老板说"虽然卖得不错，但我要降价"——你看老板什么态度。

更关键的是，现在没有新供应。 你的竞争对手没了。龙樾海序、国贤府PARK，新的预售证拿到手，17号楼到现在不开盘不卖，干嘛？憋着涨价呢。观宸为什么急着把园林会所全做出来？星环时代为什么把实景先亮相？都是为了涨价攒势能。

没有竞争对手，就没有价格战。有人说开发商原来不想挣钱吗？原来卖不动的时候当然想降价跑量——但现在是现在。

三、"等降价再买"是个死循环

直播间有位朋友说：看来房子现在不能买，什么时候降价再说吧。

我说，房子降价了你就别买了，涨价的时候才是买的时机。 这话听着别扭，逻辑很简单：降价意味着什么？意味着你要继续承受资产缩水，意味着你买了就亏。而一个市场什么时候最该出手？供给收紧、价格触底回升的时候。

你没买龙樾璟序，可能因为你看到了它的缺点——位置不好，这没问题，这不是你的错，这是你的判断。但你要是没买，还盼着它降价，以后再抄个便宜——这就是判断的问题了。

四、该盯什么

与其盼降价，不如盯住两件事：

第一，盯供给。 哪些板块还有新地、哪些板块彻底没了，这决定价格走势。西红门为什么看涨？第四代扎堆还有新地。石景山长安悦玺为什么值得捡？融创缓过来了要现金流，七万八的房子现在五万二，这是真折扣，不是假摔。

第二，盯那些"憋着涨价"的盘。 拿了证不开盘的、园林提前亮相的、销冠盘突然收紧优惠的——这些信号比任何预测都准。

买房这件事，别跟自己的钱包赌气。市场已经把牌摊在桌上了，看懂了再下手。