朱辛庄星环时光亮相：5万7上车的第四代住宅，我为什么把它排进昌平重点

2026-09-26 23:30·京房虎哥

昨天晚上直播，从八点多开始，弹幕里刷得最多的两个字就是"星环"。星环时光看一眼的、星环时代还剩没剩房的、中关村上班能不能买的、76平到底怎么做三居的——一直问到直播收尾。今天把这俩盘放在一起，给大家讲透。

先说结论：昌平现在严重关注两个盘，一个是星环时光，一个是星环时代。都是未来科学城这个开发商操盘的，一个在朱辛庄守着8号线，一个在生命科学园守着17号线。

一、两个盘的基本盘

星环时代开盘开得早，均价五万一，到现在已经卖掉六成，还剩两百套上下。位置在未来科学城，17号线旁边，在朝阳上班的朋友——你去国贸、去望京、去亦庄——选它，还便宜点。

星环时光在朱辛庄，8号线旁边，刚刚亮相还没定价格。我的预期是五万大几，五万七上下。它的营销负责人是从金茂体系出来的，我们认识十多年，操盘水平我信得过。前两天园林实景和会所做出来了，昌平区委书记亲自去看了一眼。各位，现在市面上你见哪个项目，区里一把手过来看房子？这就是重视，这就是信号。

你在海淀上班——西二旗、上地、马连洼——你就看星环时光，稍微贵一点，但你省的是通勤。

二、产品为什么能打

我上礼拜专门去拍过样板间。三个点给你拎出来：

第一，主卧270度飘窗。星环时代118平、星环时光105平，主卧那个飘窗一亮相，我第一反应是——太适合丁克家庭了，那个主卧漂亮得不像话。

第二，90平以上带花池。什么概念？你跟自然连接在一起的那种感觉，在楼里能实现，这个在现在的北京市场上是稀缺的。

第三，得房率。星环时光76平给你做出三居两卫。我第一次买房那会儿，88平还是两居一卫。现在76平三居两卫，昌平的得房率已经追上了当年得房率超过100%的顺义。

三、买房铁律放在这儿

我一直说，现在在北京买房就三条顺序：第一，首选第四代新房；第二，必选轨道边，没有轨道别考虑；第三，热度极其重要——热度是什么？热度就是老百姓拿真金白银投的票。

星环这两兄弟，三条全占。所以我把它俩排在昌平所有盘的前面，排在北清润府前面——北清润府产品没毛病，但离地铁1.5公里、还没有学校，两个硬伤追不回来。

有朋友问梧桐星宸能不能比。沙河高教园那个位置，比这俩差得不是一星半点，而且是第三代住宅。还有星耀未来，朱辛庄往北1.5公里、贴着马路边，噪音和交通的问题没法忍，周边对手还一大把，拿错地了，这仗没法打。

四、什么人适合买

在朝阳、亦庄方向上班的，星环时代，五万一，便宜；在海淀、西二旗方向上班的，星环时光，五万七，等产品定价出来我们盯着。中关村上班的朋友昨天在直播间问我五百万买哪儿，我的答案就是星环时光。

这个盘开盘前我会再去看一次，到群里来，我带你去，帮你把折扣也谈到位。昌平买房有任何问题，扫码进群，私信我。