朝阳这十五年，就两个字：膨胀——9 月 19 号直播我把朝阳的饼挨个数了一遍
今天直播后半场，我把朝阳区过去十五年的城市规划梳理了一遍。有朋友问我朝阳到底怎么看，我的答案是两个字——膨胀。这不是骂人，这是一个判断：朝阳想做的事太多，能同时支撑的板块太少。买房人最该做的，是分清哪块饼烙熟了、哪块还是生的。
一、为什么说朝阳"膨胀"
先说结论：朝阳区在过去 15 年当中的城市规划，真的就是膨胀。
你想想它想干多少事：要支持朝青发展、要支持奶西发展、要支持孙河发展、要支持金盏发展、要支持王四营、小红门、十八里店……哪儿都要国际大都市、哪儿都要高科技、哪儿都要现代化。
一个朝阳区，能支撑六个板块同时发展吗？ 你要既要又要还要，你得有本事、你得有东西支撑。想太多了，就是贪了，就是膨胀了。
二、孙河是最典型的样本
孙河为什么看跌？因为它的规划落实太差了。
孙河当年想要的太多了。为什么想要那么多？原因是孙河当时想把自己的地价炒起来，想对标中央别墅区，想把中央别墅区的有钱人全拽到自己这儿来。
结果呢？先规划后发展，玩命卖地，十几年前卖的地，到现在的价格一分钱没涨。
三、东坝使馆区：2012 年提的，至今没人入驻
再讲一个我亲自查过的：东坝的第四使馆区，是 2012 年提的。
请问第一个入驻的国家大使馆是哪个？答案是——没有，一个都没有。
但我不太同意"这是骗人"这种说法。确实有规划，确实是 2012 年就定了，就是没搞定。就像我想成为亿万富翁，我没骗你，我就是没搞定。
但对于我们老百姓买房，你就不能不提防、不能不准备。 规划不是承诺，落地才是。
四、一堆膨胀里，只有朝阳港做成了
如果说在众多膨胀当中还有那么一个比较安稳的，就是朝阳港。
为什么？因为朝阳港想干的事，门槛相对来讲比较低。其他板块都奔着高科技、现代化、世界国际大都市去的，浮得很；只有朝阳港相对低调。
先说清楚什么叫"港"——港负责商品吞吐，此之为港。 所以朝阳港给自己的定位没那么高：给我来个地铁、给我修修路、把城市界面改善、让我这有个产业、有个学校，成了就可以了。
这就叫"当年看起来比较低调、没有那么膨胀，结果十几年之后，就朝阳港被这点事干成了"。
五、朝阳港兑现了什么
它不是靠 PPT，是靠一条一条干出来的：
- 17 号线通了；
- 大羊坊路拓宽了；
- 拆迁完成了；
- 人大附落地了；
- 做的物流产业，那边开始都有上市公司辅导了。
也正因为如此，我在直播间给"国贸上班、700 万左右、有上学需求"的朋友推荐的方向是往南、是十八里店——人大附的朝阳港分校就在这儿，盯北京隅东序和中海朝阳 ONE 这两个盘，单价现在不到 7 万，正好压在预算里。
但提醒一句：人大附是滚动招生，一年级二年级三年级慢慢滚。孩子已经到六年级、初一的，就别指望了；孩子正好一二年级、或者现在四岁等着过两年上学的，非常合适。
六、在朝阳买房：哪儿踏实去哪儿
最后说两条硬事实：
第一，全北京要说最膨胀的，就是朝阳。这些年在朝阳买房就记住一句话：哪儿踏实来，哪儿踏实去哪儿。
第二，朝阳手里没卖出去的房子也是最多的，后续库存也是最多的。 供应这么大的盘子，加上前期房价透支，这也是我反复提醒大家在朝阳别只看规划的原因。
至于奶西、金盏这些板块，学校、医院、商业当年承诺的都没落地，只剩下几个超级大盘把人装进去了。有人问我那边降价了能不能买，我的答案很干脆：别买。降价本身不是便宜，是板块没兑现的结果。
具体的板块研究报告（十八里店、19 号线南延这几份我都做过），抖音的朋友点屏幕上的小风车、输入 11 位手机号拉你进群；视频号的朋友扫屏幕上的二维码，我让助理发给你。
——曾伏虎，写于 2026 年 9 月 19 号直播当晚