龙樾璟序见 6 就别碰、嘉棠璟樾过 6 万别买——9 月 15 号直播，把价格红线一次说全

昨天晚上直播收尾那一个多小时，连着答疑，问价格的最多。我把直播间里给过的价格判断整理成一篇红线清单——哪些数以下闭眼买、哪些数以上绝对别碰，买新房的都能用得上。

先说清楚：这些数字都是我直播间口述的判断，北京新房一房一价，具体到楼层户型以售楼处为准。红线给的是方向，不是钉子。

一、龙樾璟序：5.5 万以下闭眼买，6 万以上绝对别碰

石景山这个盘我讲了两次，红线就一句话：见 6 就不能卖、不能买——5.5 万以下闭眼买，5.5 万左右可以，6 万以上绝对别碰。

为什么卡这么死？它的交通差点意思：坐 1 号线得从远洋山水穿过去小两公里，自己的 11 号线二期得等五六七年。它不会像嘉棠雅序那样卖得火爆，所以价格就是它的命。在地缘客户手里 5 万多是个好价格，冲 6 万去买就贵了。

另外补一句：在丽泽商务区上班、预算三四百万的朋友，别去未来云筑了，就璟序吧——通勤账要算清楚。

二、嘉棠系：一个几乎是躺赢，一个过 6 万别碰

• 嘉棠雅序：价位 7 万不到一点。它一开盘就网签了 300 套，总共才 500 多套房——三四环的新房我推荐嘉棠雅序，我认为它几乎就是个躺赢项目，南边如果纯投资我觉得都可以。
• 嘉棠璟樾：我的诊断是 5 万 5 到 6 万之间，过 6 万就别碰。之前有人说它定价高，这个我基本同意。

三、长安悦玺：邻居七八万，你 5 万出点头进

石景山 600 万预算我推荐长安悦玺（衙门口，京源中学对面），位置比龙樾璟序还好——衙门口板块比较成熟。讲保值逻辑我就用它举例：总共 907 套房已经卖了 700 套，网签均价 78168 块 5 毛 8，你未来的邻居是 7 万多到 8 万的价格；现在新购单价 5 万出点头，很可以。 一手买入价和前一批业主的成本之间留出这个差，就是安全垫。

四、昌平两条线：一个 4.8 万，一个 5.8 万

• 北清润府（8 号线平西府站向北 1.5 公里）：均价 4.8 万左右——注意它西边自己的老盘北清熙悦湾卖 6 万出头，这个价差摆在这儿，价格相当美好。严格说 1.5 公里不算有地铁，但可接受。
• 星环时光（朱辛庄地铁站西边两三百米，0055 地块）：10 月下旬开盘，预计单价 5.8 万左右，得房率是真高，值得蹲。

反过来，东小口那块新地要是卖 6 万就太贵了——一个昌平的地，它卖不到 6 万，你放心。今年全北京新房基本都在打八八折左右，这个折扣水平心里要有数。

五、红线之外，再送三个"别碰"

昨晚答疑里我还毙了几个，一并写在这儿：

• 亚运村：一直跌得挺惨，能别碰就别碰；
• 青岳府（昌平百善）：阿苏卫边上还有飞机场，别碰；
• 京能西贤府（14 号线大瓦窑）：户型非常奇葩，营销做得乱七八糟，别碰。

买新房这件事，方向对了是保值，价格错了照样套几年。红线清单收好，看盘的时候拿出来对一对。

这些盘的实时报价、剩余房量、开盘节奏，群里每天同步——欢迎到虎哥的微信群里来：抖音的朋友点屏幕上那个小风车，输入 11 位手机号就能拉你进群；视频号的朋友扫屏幕上的二维码；小红书的朋友点下面的卡片。

——虎哥，写于 2026 年 9 月 15 号直播当晚