花 100 平的钱住 100 平的房，第四代住宅相当于便宜 30%——昨晚直播这笔账我算给北京买房人了
昨天晚上直播，后台问"第四代住宅到底是什么"的朋友特别多。行，今天专门把这笔账算清楚。
先说最摸得着的那笔账：过去花 100 平的钱买 70 平的房，现在花 100 平的钱买 100 平的房——第四代住宅相当于便宜了 30%。 这就是第四代出来以后，第三代打不过的根本原因。
一、第四代住宅到底是什么
不是我发明的词，是住建部明确在全国范围内推进的更环保、更绿色、更先进的建筑形式。对老百姓来说，它的特征很具体：
- 得房率更高——现在北京的新第四代盘，得房率将近 100%；
- 有阳台，而且是可以真正使用的阳台；
- 有公共空间、有架空层、有风雨连廊——小区是立体花园，不是水泥格子。
过去呢？很多老盘的得房率才 70% 多，我直播里举过例子：中绿东岳府的得房率才 71%。同样的钱，使用面积差了将近三成，这笔账谁都会算。
二、时代往前走，别对过去有幻想
很多人对过去有幻想，觉得过去的东西好。这个想法是错的——时代是往前突飞猛进的。
就说隔音：五年之前，谁听说过四玻两腔的玻璃？二十多年前，谁听说过双层玻璃？现在临五环的楼都能靠四玻两腔把噪音摁下去。最近这两年，是北京自打 98 年房改之后产品变化最大的两年——得房率上来了、阳台进来了，这些都是以前不敢想象的。
第四代住宅各方面都在往前走，至少不会往后退。拿着老产品犹豫的朋友，想明白这一点就够了。
三、北京已经六七十个第四代盘，怎么挑还是四条件
现在北京第四代新盘已经有六七十个，光上周末就有 7 个开盘。盘多了，怎么挑？
还是我直播间反复说的四条：第四代新盘+轨道交通+卖得好+周边有待供地。 第四代解决的是产品问题，四条件解决的是保值问题——两件事叠加，才是好选择。预算不够退而求其次的，第四代优先级也该排在离地铁远近之前掂量掂量，因为产品代际的差距，比同代产品之间位置的差距要大得多。
另外提醒一句：第四代之间也分层。有的盘得房率做满了、阳台给足了，有的只是蹭个概念。看盘的时候别听销售说"我们也是第四代"就信，把得房率数字、阳台形式、架空层和风雨连廊有没有，一个一个对出来。
四、买新不买旧，但要买对
孩子结婚 750 万预算，海淀橡树湾二手 550 万和新房 750 万怎么选？我直播里的答案是选新房——第一能买新的还是买新的，第二橡树湾最近跌得也不轻。同样的逻辑，第四代和第三代放在一起，我基本都往第四代指。
这篇文章里，具体哪些盘得房率多少、阳台怎么给，我不一一展开——盘太多了，而且数字每周都在变。想拿最新清单的，到群里来。
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结尾一句：房子是用来住的——当你花同样的钱能多住三成面积，产品升级本身就是最大的让利。
——虎哥，写于 2026 年 9 月 15 号直播当晚