北京今年买房想保值，我就认这四个地方——9 月 15 号直播里我讲透了

昨天晚上直播，评论区从开场问到收尾，问得最多的就一个字：保——哪儿能保值？昨晚我把这个问题的答案完整讲了一遍，今天整理出来。

先说结论：北京今年最保值的，我就认四个地方——海淀宝山、丰台花香、大兴西红门东、亦庄国贤府。 这个名单不是我拍脑袋列的，背后有四个硬条件。

一、保值四条件，缺一条都不行

直播里我讲了现在北京买啥房子最接近"躺赢"，四个条件：

• 第四代住宅新盘——北京已经有六七十个，光上周末就有 7 个开盘；
• 有轨道交通——北京地铁已经 900 公里，没地铁就没流动性；
• 市场检验卖得好——周末看房排队、热度高、交易量在；
• 周边有待供应土地——开发商等着卖地，会把地价往上拱。

为什么第四条这么重要？因为房价上涨取决于地价上涨——新房涨价是旁边一圈土地涨了，二手房涨价是周边一圈成交价都涨了。前两年北京房价下降，就是地价先降的。

还有一句要记住：保值的前提是一定有交易。 哪儿交易量大，哪儿通常更容易保值，因为交易量大就意味着需求多。故宫位置好不好？好。但几百年没有交易量，谈不上保值——没有交易量就保什么值。

二、四个地方，挨个点名

① 海淀宝山。 有轨道，有第四代好房子，卖得好——海开系的新盘网签率已经接近 75%；旁边还有地：去年整理出 5 块地，头两块已经出让，接下来还要拍 3 块。妥妥的四条件全沾。

② 丰台花香。 嘉棠雅序四环一里地，位置没得说，开盘不到两个月去化了一半，把旁边的懋源璟瑜、璟橒都压得卖不动。现在 99 平不到 700 万还买得着。关键是花香二号地、三号地今年可能就要拍卖——地块一出就涨。

③ 大兴西红门东。 19 号线南延西红门东站站口，旁边就是北京四中，已经入住上万户，后面还有 6037、6040 地块。全大兴能卖的地就在西红门，而市场有积极反馈的，就是西红门东。

④ 亦庄国贤府。 地块名 1401-1，就在 8 号线首发站瀛海站旁二三百米，这个周末开盘。1401-1 意味着后面还有 1401-2 等地块等着拍——土地托举就位。

三、两个提醒

国贤府 PARK 不在这四名里。 它卖得很好，但所在的歇甲湾是先规划后发展的新板块，规划落地压力比宝山、花香都大——像五年前的西红门东，成长起来就成了；也可能像孙河一样没成长起来，风险程度高一点。

学区房不把牢。 学区政策老变，学区本身要变迁。在我看北京哪儿把牢？第四代住宅的新盘、有地铁的、卖得好的——再加上未来有更好的土地供应，那才是最保值的机会。学区房是眼下帮你增加流动性，长期持有可就不一定了。

四、文章里没有的，群里都有

这四个板块里每个项目现在的单价、剩余房量、开盘节奏，文章里我不细写——市场是动态的，写出来就过时了。

想要具体点位和每周数据的——欢迎到虎哥的微信群里来。抖音的朋友点屏幕上那个小风车，输入 11 位手机号就能拉你进群。视频号的朋友扫屏幕上的二维码，小红书的朋友点下面的卡片。每周五我都在群里写小作文，把当周的市场判断和数据复盘讲清楚。

——虎哥，写于 2026 年 9 月 15 号直播当晚