商住公寓是大雷这件事，我直播里讲直白了——能跑就跑

9 月 8 号直播里有个朋友问我——丽泽天月公馆，2022 年 580 万买的，现在大概 400 万，该不该卖。

我这个回答其实当时直播间里就得罪了一部分人——“毫不犹豫的卖掉”，“甚至这位叫太阳的朋友——如果你卖不到 400 万，随行就是能卖多少卖多少”。

今天我把这事儿掰开了揉碎了跟大家讲。因为商住这件事不能开玩笑。

一、商住公寓的政策环境——为什么是大雷

我直播里讲过一件事——商住是什么？商住是“阳光照不到的角落”。什么意思呢？

商住公寓跟住宅不一样，它有自己独立的政策轨道。这几年北京商住走过的路是这样的：

• 早几年商住是被允许的，能买、能住、能办手续；
• 2025 年前后的政策上，已经开始对商住的二手交易、贷款比例、入户政策做一些调整；
• 到了 2017 年的 3 月份，北京市出了个政策——所有的商住直接被冰冻。这件事不是我 9 月 8 号才讲的，从那之后新盘商住基本就没什么行情了。

这件事意味着什么？意味着你手里这套商住——它的接盘人会越来越少。新盘商住陷入“万劫不复”。有人接盘你就阿弥陀佛。

我直播里用了“很多人手里有商住项目的开发商死得挺挺的，一点脾气都没有”——这话不是夸张，是事实。开发商对这事都没脾气，普通人手里的商住怎么扛？

二、太阳那套房——580 万买、400 万卖还是别卖

直播间里我问那个名字叫“太阳”的朋友：

“580 万买的，现在 400 万，亏了 180 万。 你要不是为了自己住，你是想把这个当成投资品去卖——那你就卖。如果卖不到 400 万，能卖多少卖多少。”

为什么我说这话？因为沉没成本不是成本——这件事我直播间里专门讲过。580 万还是 400 万买，对你今天这个时点的决策没关系。今天你手里有一套 400 万的房子，你还能剩下 180 万的差额——这 180 万可以做别的事。

我接着说：

“虽然我这么说有点得罪人，你肯定心里不会太开心。但是有人接盘，你就阿弥陀佛吧。”

我在直播间里把这话讲得非常直白——不是因为这事我看空商住，是因为商住的接盘者越来越少、政策环境越来越紧。你能卖出去、能换点别的资产——这个动作本身就比硬等更理性。

三、商住、写字楼——2017 年以后都要“赶紧甩”

我直播里那个“坚果”说了一句话我同意——“住宅流通性都这么差，商住商业写字楼赶紧甩”。

这话糙理不糙。整个商业地产——商住、写字楼、商业——这两年都面临同一个问题：

第一，租金市场不太好。我直播里说“因为商业基本面不太好，原因很多，但表现确实是不太好”。空置率摆在那，写字楼 5%-10% 算健康的、低于 5% 是非常棒、高于 10% 已经在承压。

第二，接盘者群体在收窄。住宅的客户起码还有改善型、刚需型、入学型、投资型——好几拨人在买。商住的客户就是投资型一种，群体一下就窄了。

第三，政策环境在收。2017 年新政策之后，新盘商住基本就没什么行情了，二手房商住也受到波及。

这三个因素叠加起来——你手里要是有商住或者写字楼的，能跑就跑。这件事我从去年讲到今年，没什么变化。

四、不是商住就不卖——具体问题具体看

我得把这话讲清楚——不是说所有的商住都不该买、所有的写字楼都不该持有。我直播间里没这么讲过，我今天也得把这话讲清楚。

商住有几种情况：

• 自住为主、投资属性弱的：你自己住、不打算卖，那就不存在我说的“接盘”问题——你住到什么时候都行；
• 自住 + 部分投资的：你自己住 + 等待升值可能出手——这种情况要重新算账，如果溢价高，能跑就跑；
• 纯投资的：那就是我直播里讲的“能卖多少卖多少”。

写字楼比商住更复杂一些，我直播间里今天没深入讲，今天不是讲写字楼的具体情况——后面我会单独讲。

五、跑出来的钱该放哪儿

很多朋友问我——商住卖掉的 400 万、写字楼卖掉的 800 万这种钱，接下来去哪儿？

我的答案一直都是——回到新房。

9 月 5 号现房销售制度落地之后，北京新房接下来两个月会有肉眼可见的涨价——9 月 8 号我在直播间里再把这段话撂了一遍。这个判断 9 月 4 号我在微信群里就讲过。

卖掉不优质的资产，去买优质的、能涨价的资产——这一进一出，差价就是收益。

具体哪些板块、哪些盘——文章里我前面已经写了一篇。具体的预算、单品、剩余房量——这些数据每周都在动。欢迎到虎哥的微信群里来。

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——虎哥，写于 2026 年 9 月 8 号直播当晚