9 月 8 号直播我来把话撂这儿：北京的新房，两个多月内就会有肉眼可见的涨价
2026-09-08 23:30·京房虎哥
昨天（2026 年 9 月 8 号）晚上我做了一场两个多小时的直播。开场我就跟粉丝说了几句话，今天我把最核心的一段整理出来，留给没法进直播间的朋友记一下。
很多人到现在还犯迷糊——到底要不要现在买房、能不能再等等？
我把话撂在这儿：北京新房，尤其是轨道附近的第四代住宅，两个多月内就会有肉眼可见的涨价。 这句话不是我今天才说的，9 月 4 号上周五我在我的微信群里就已经写过这段判断了。现在我把这段话放到明面上，让所有看我文章的人都能作证。
一、为什么是新房、不是二手房
先回答一个绕不开的问题——为什么只说新房、不说二手房？
9 月 5 号我们讲完现房销售制度之后，市场逻辑就彻底变了。这件事分三层：
第一层，是制度变了。 以前开发商挖个地基把售楼手册一摆，就能开始收钱、收首付、收按揭——“挖个坑就能挣钱”。从 9 月之后，所有房子必须得全盖完才能卖。这中间会有两年的窗口期。这两年里，北京市场会出现一个过去绝对不会出现的迹象：新房供应量直线下降。你想，那些已经开了工、还没盖完的项目还是按老规矩卖，但接下来新拿地的项目，每一个都得等现房才能上市。新增这两年会被“按住”。
第二层，是供应量下降之后，价格一定上涨。 这个道理我用饭馆的例子讲了一晚上：你家小区楼下原本有 10 个饭馆，1000 户人家吃。突然关掉 5 个，楼下只剩 5 个饭馆，还是 1000 户人家吃。先排队，再涨价——供应量少了，价格这东西不需要谁来推，自然就上来了。
第三层，是这两年的“等待上市”，不是两年后一次性放出来。 我直播里有朋友问，9 月 8 号这一天拍 100 块地，是不是两年后就有 100 个项目一起上市、集中砸盘？不会。原因很简单——9 月拍了一块，月底再拍一块，10 月、11 月、12 月陆陆续续每个月都有一两块。这块地慢慢拍，慢慢建设，上市也是慢慢流入市场。两年后不是“咚”一下全出来，是慢慢流入。所以即便现房销售开始集中上市，也是慢慢来、不是快速冲击。这恰恰是利多。
二、二手房会跟着涨吗？我明说：不涨
很多人可能觉得，新房涨了，二手房也应该跟着涨——其实这件事在北京当下的市场结构里不成立。新房想拉动二手房上涨，必须满足两个条件里的一条：
- 要么新房的体量足够大，大到可以改变整个市场的预期；
- 要么二手房也产生跟新房类似的供应紧缩效应。
北京现在这两条都不具备。二手房跟新房不一样——二手房没有“现房销售”这个制度变化，它全是现房，政策对它不产生供给冲击。所以二手房接下来一段时间的合理预期就是“止跌”——价格不再往下掉，这就是好消息。所有手里有二手房还盼着它涨起来的朋友，你们至少吃个定心丸。
这个判断点很重要。9 月 4 号我在群里的小作文里也说得很明白——新房会动，二手不会同步。想清楚这件事，你才能理解我为什么反复强调“现在就是买新房的窗口”。
三、9 月北京成交量已经回温
我直播里还分享了一组数字：9 月前 6 天，北京二手房网签 2500 套——这是网签数据。按这个节奏，9 月这个月全月算下来，奔着 13000 套去的。昨天（9 月 8 号）链家实时成交 500 多套，这是相当稳健的成交水平。
今年前 8 个月，北京新房 + 二手房成交量都很好，再加上 9 月新政出来之后市场还有点激励作用，整体热度是真实存在的。你要是有时间，周末可以到市场上去走一走、转一转，尤其是那些比较热的新盘售楼处——你去看过就知道，跟前两年完全是两个感觉。
四、四条建议给我直播间粉丝
我今晚给四个朋友做了具体的建议——我把要点也整理在这儿：
- 卖不买——石景山长安九里的那位朋友：我说该卖。位置一般、产品一般，沉没成本不要想，原价也好、680 万也好，今天这个时点你的房子值 500 万，剩下 200 万还在你兜里，决策跟 22 年花多少钱买的没关系。
- 甩不甩——丽泽天月公馆的那位朋友：商住公寓如果不立刻甩掉，下一步就被政策摁在地底下。2017 年北京出台政策直接把商住冰冻——现在还能跑就跑。
- 等不等——建发观宸那位朋友：踏实买，4 万多的单价在北京新房次新里算安全边际高的了。
- 盯不盯——大兴西红门东、海淀宝山、丰台花乡这三个板块：第四代住宅 + 轨道边 + 卖得好 + 旁有地，是接下来两个月最值得盯的窗口。
五、文章里面我不说的——欢迎到群里来问
这一篇我特意没写某几个板块的具体项目点位、某几个盘的现在单价、某几个盘的剩余房量——这些数据每周都在动，我直播间里说了，群里每天我也在同步。文章一旦写出来就是静态的，但市场是动态的。
如果你想了解具体的项目情况、某个板块周边的拿地节奏、某个盘的近期成交数据——欢迎到虎哥的微信群里来。抖音的朋友点屏幕上那个小风车，输入 11 位手机号就能拉你进群。视频号的朋友扫屏幕上的二维码。我们群里每天都会发市场行情、特价房信息、当周数据复盘——这些都是我每周五那篇小作文的来源。
结尾我再说一句：北京市场这一轮结构性行情，关键就在两个字——新房。 想明白饭馆那个例子、想明白两年的窗口期、想明白二手房为什么不跟，你就能跟住这一波节奏。
——虎哥，写于 2026 年 9 月 8 号直播当晚