现房销售制度一周：北京楼市买家决策指南（虎哥9月3日直播整理）

2026-09-03 · 文章文章京房虎哥

我是虎哥，曾伏虎，做北京房产20多年了。

8月28号中央三部门联合发的现房销售制度，今天9月3号刚好落地一周。这事儿我前前后后写了三份研究报告，今天直播又把核心逻辑重新捋了一遍。今天这篇，是我把"对买家来说到底意味着什么"重新整理成可操作指南，给各位正在考虑下手的兄弟姐妹一份清晰的决策地图。

先认识清楚：现房制度不是政策，是制度

很多人把它当政策看，那就理解浅了。

政策是今天发明天可能改，制度是白纸黑字就这么着了。从今天开始，北京所有新拿的地，开发商必须全盖完、竣工备案才能卖。这是底层的、不变的游戏规则，不是临时性调控。

这个制度从1994年以前的预售制切换过来的。30多年预售制让开发商拿到了杠杆红利，但也埋下了恒大、碧桂园、融创、花样年暴雷烂尾的伏笔。保交楼保了五六年，今天制度切干净了——以后买房看见房子再买，不会烂尾了。这就是现房制度给买家最大的利。

第一，新房会越来越贵。但不是你想的那种涨法。

经济学的基本规律我反反复复说：一件商品的价格只与供给和需求有关，与成本无关。

现房制度让开发商从拿地到销售至少增加一年——以前1月拿地，4月就能卖；现在1月拿地，得等到明年7月。这意味着未来15个月北京几乎没有新房供应。

但卖没停。北京一个月新房网签3000多套，半年2万套就没了。第四代住宅总共多少？北京每卖10套新房有8套是第四代住宅。只有出气没有进气。

我打个比方：你开加油站的，油罐车告诉你未来15个月不来了，储油罐里还有点油，车来车往的——你不涨价啊？必须涨。

所以判断是：两三个月内，新房折扣就会收紧。当前北京新房普遍85%折扣（标价10万的8万5能买），未来半年这个折扣会逐步压缩，到今年年底第四代住宅会有明显上涨。不是直接涨价，是收回折扣——效果一样。

第二，二手房不涨，甚至偏的地方还要降。

这条是直播问得最多的。今天说清楚。

新房涨价是因为供给被关了水龙头，但二手房的供应阀门畅通无阻——卖十个进来十个甚至二十个。过去三年二手房跌得太惨，好多人憋着"涨一点我就卖"。市场一旦见涨，挂牌量反而暴增。

你在卖房的时候，你的敌人是谁？不是买家（最亲的人），也不是中介（合作伙伴），你的敌人叫邻居。位置差不多的邻居在卖谁就是你敌人，他卖低了你也卖不高。

所以二手房不涨是结构性事实。指望"新房涨二手也涨"的，趁早打消念头。通州、大兴、昌平偏远地方，包括燕房线沿线的，还有下降压力。

第三，开发商创新精神断崖式下跌。

过去一年半，北京第四代住宅激进发展——台板、风雨连廊、架空层、阳台、设备平台、飘窗，能使什么武器就使什么武器。

现房制度下，这种创新期基本结束了。房子全盖完竣工备案才能收钱，开发商哪敢做不一样的东西？只能"看着能成的这般来"——抄抄抄。A产品卖得好，咱们抄一份；B产品卖得好，咱们也抄一份。

聊到这里，我把今天直播的压轴方法论交个底——当下选房的三要素。

第一，必须第四代。得房率90%+，100平得90平使用面积。第三代75%得房率根本打不过，户型和品质都被第四代碾压。第四代住宅未来14个月几乎绝版——买到就是赚到。

第二，必须有轨道交通。地铁站步行800米以内。19号线研究报告我刚发了，2031-2034年通车最可能区间。没有地铁的第三代住宅再便宜也吸引不了人。

第三，必须是"有人捧"的——周边土拍热度高。这叫"人捧人高"。什么样的房子能涨？周边还有地，而且这些地还比较热。你的房子本身不会涨，是周边这一圈新地给你抬轿子顶起来的。

后沙峪就是典型——9月3日华润83亿溢价17.37%拿地，市场给这片区域投了票，这就是"有人捧"。

今天还有一个高频问题："我预算多少应该怎么买？"

1300万以上选房逻辑：奔着市场上最好的房子去，别贪多。这种预算只能选一套，就要选最标杆的标的。海淀世纪城、朝阳望京+亚奥+东坝+奶西都是核心考虑范围。

600-700万预算逻辑：可以分散配置，可以挑有抄底价值的标的。这种预算可以"两套以内"——一套自住一套投资，一套自住一套留给父母，或者干脆两套都自住换着住。世纪城小户型+近郊大盘两房都是好的组合。

300-500万纯刚需逻辑：别追高，找当下实诚价+稳定开发商。三万五左右的回龙观、四万五左右的石景山、四万左右顺义后沙峪板块，都是当下能进的。

预算决定了策略，一刀切不动。别用刚需的眼光看改善，也别用改善的眼光看豪宅——完全两个游戏。

各位，9月3日19号线研究报告+三份现房制度报告我都已经放在群里了，没领的来虎哥群里免费领。每周二四六晚上8点到10点直播，直播完了一对一沟通。

有问题的，留资来虎哥群里聊。