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石景山600万预算：推荐两个，一个是长安悦玺（石景山衙门口，京源中学对面），位置在我看来比龙樾璟序还好，因为衙门口板块比较成熟，不像龙樾璟序城市界面不好；另一个是长安源境，在永定河边，也可以。讲保值逻辑时以长安悦玺为例：总共907套房卖了700套，网签均价78168块5毛8，你未来邻居是7万多到8万的价格；现在去新购单价5万出点头，很可以。

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2026-09-15 · 直播观点

石景山：当然选玉华玖章，等另一个盘要等三年

石景山看房是等（刘江府）还是考虑玉华玖章？当然考虑玉华玖章——你等那个盘你得等它三年。

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2026-09-15 · 直播观点

第四代住宅科普：得房率近100%相当于便宜30%

什么叫第四代住宅？住建部明确在全国范围内推进的更环保更绿色更先进的建筑形式：得房率更高、有阳台、有公共空间、有架空层。对老百姓最摸得着的是得房率：现在北京将近100%，过去才70%多（比如中绿东岳府得房率才71%）——过去花100平的钱买70平的房，现在花100平的钱买100平的房，相当于便宜了30%。这就是第四代出来第三代打不过的原因。

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2026-09-15 · 直播观点

第四代比第三代好是时代进步，别对过去有幻想

很多人对过去有幻想，觉得过去的东西好，这个想法是错的——时代是往前突飞猛进的。就说隔音：五年之前没听说过四玻两腔的玻璃，二十多年前没听说过双层玻璃，这都是时代进步造成的。第四代住宅各方面都在往前走，至少不会往后退。

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2026-09-15 · 直播观点

绿城晓月和风一直卖得不错；南方开发商产品精细

晓月和风一直卖得不错，是绿城在北京拿的项目。北京卖得好的，南方开发商过来做的东西相对都不错——越秀、建发、绿城产品做得精细，让一直没吃细粮的北京人有点羡慕。

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2026-09-15 · 直播观点

老破小全北京都会跌，毫无逆转的可能

二环内的老破小涨价吗？不会的——老破小全北京都会跌，毫无逆转的可能。

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2026-09-15 · 直播观点

荣耀三七 vs 花语璟云120平：坚定选花语璟云

荣耀三七和花语璟云120平怎么选？当然花语璟云——花语璟云可是第四代住宅，荣耀三七不是，差远了，这俩选择很坚定。

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2026-09-15 · 直播观点

西红门未来云筑均价不超5.5万合适；改善+初中推荐它

西红门（未来云筑）超过5万5就不合适了吗？正常水平的房子（五层六层的），我认为它整体均价不应该超过5万5；挑到次顶层卖5万7也可以。改善+孩子上初中5.6-6万预算可以考虑未来云筑，北京四中校区在这边。

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2026-09-15 · 直播观点

躺赢四条件：第四代新盘+地铁+卖得好+周边待供地

现在北京买啥房子最接近躺赢，四个条件：①第四代住宅新盘（北京已有六七十个，本周末就有7个开盘，得房率95%+架空层风雨连廊）；②有轨道交通（北京地铁已900公里，没地铁没流动性）；③市场检验卖得好（周末看房排队、热度高）；④周边有待供应土地（开发商等着卖地、会把地价往上拱）。

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2026-09-15 · 直播观点

躺赢板块一：海淀宝山四条件全沾

海淀宝山：有轨道+第四代好房子+卖得好（海开栖海澖网签率已接近75%）+周边还有地（去年整理出5块地，头两块已出让，接下来还要拍3块）——妥妥的四条件全沾。

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2026-09-15 · 直播观点

躺赢板块三+四：亦庄国贤府、西红门中建壹品6038

亦庄国贤府：地块名1401-1，这个周末就要开盘，1401-1意味着后面有1401-22等地等着拍。西红门：中建壹品6038地块在19号线南沿西红门东站站口，有地铁热度极高、第四代好房子，后面还有6037/6040等地块。

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2026-09-15 · 直播观点

躺赢板块二：丰台花香

嘉棠雅序四环一里位置没得说，第四代新房开盘不到两月去化一半，把旁边的璟瑜/璟橒都压得卖不动；花香二号地三号地今年可能就要拍卖，地块一出就涨。

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2026-09-15 · 直播观点

轨道研究报告钩子：19号线南延2031-2032年通

19号线南沿我的判断是早了2031年、晚了2032年左右通车；17号线支线、M101、R4推动得不错，F6就没推动。对19号线、17号线、M101、M102、22号、R4等任何轨道有疑问，私信我，我都有非常清楚的研究报告，免费发。

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2026-09-15 · 直播观点

运河玖院只剩大户型、北熙区森屿文华卖得不好不算躺赢

运河玖院接下来只有大户型没有小的了；北熙区三期森屿文华是好房子但卖得不好——卖得不好地价就不容易涨，不符合躺赢逻辑。

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2026-09-15 · 直播观点

远郊四区坦承不了解：密云平谷怀柔延庆别问我

密云、平谷、怀柔、延庆这四个远郊区，我去都没去过，谈不上了解——这四个地方的问题您别问我了，您请高明。专业边界感：不懂就说不懂。

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2026-09-15 · 直播观点

通州九棵树天青系：收筹300+组，楼面价比九樾满河贵

胡应天清（通州九棵树）属于被炒起来的那波，收筹300多组开盘肯定火，价格预计5.78万左右；它的楼面地价比旁边的九樾满河（中海，已售罄）贵了7千多，九樾满河性价比更高——年初买了九樾满河的都赚了。飞机噪音不是大问题。操盘手是原绿城的朱总。

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2026-09-15 · 直播观点

金句完整版：亲戚朋友要处一辈子，我不陪您过一辈子

金句：亲戚朋友找你征询买房卖房意见，我强烈建议别说话——因为亲戚朋友是要处一辈子的；像我这样的专业人士不陪您过一辈子，我把知道的事实信息和我做出的推理判断告诉您、给您做参考，这是我的任务。给人出主意，赚了还则罢了，赔了呢？闹掰了以后怎么处？

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2026-09-15 · 直播观点

金句：说真话是世界上最容易的事

金句：说真话是世界上最容易的事，说假话很困难——说一句假话后面要不断不断地圆。不骗人很简单，骗人太难，所以我不骗人，就讲真实的数据。

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2026-09-15 · 直播观点

金茂满耀临五环路全改四玻两腔挡噪音

金茂满耀离五环路近怎么办？临五环路的全改成四玻两腔——四层玻璃中间两个空腔（充氮气）挡噪音，全这么干。过两天东坝开盘。

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2026-09-15 · 直播观点

青岳府（昌平百善）别碰：阿苏卫边上还有机场

青岳府可以买吗？不能。它在昌平的百善镇，就是著名的阿苏卫那边，边上还有飞机场——别碰。

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2026-09-15 · 直播观点

顺义：御湖镜卖完了，璞瑅润府剩零星

顺义龙湖御湖镜跟璞瑅润府都卖完了吗？御湖镜是没了（卖完了），人家龙湖都去卖澄湖悦府了；璞瑅润府还有非常零星的。

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2026-09-15 · 直播观点

预算不够：选青年万叙不选凌云颂；工作半径内选房别挑花眼

昌平凌云颂不是第四代住宅且离地铁1公里以上；青年万叙在15号线奉伯站，绝对好。刚需买房人不要全北京四处挑花眼，工作半径决定选择范围；没有固定工作的话地铁是刚需、最稳定。

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2026-09-15 · 直播观点

黄村400万四号线沿线：往北看新宫或看朗月和风

单位在黄村、400万预算、考虑四号线沿线：可以往上看看新宫那边（森屿系新盘），也可以就在黄村看朗月和风——朗月和风毕竟是第四代住宅，得房率什么的比新宫要强一点，也是可以考虑的选项。

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2026-09-15 · 直播观点

龙樾璟序价格红线：5.5万以下闭眼买，6万以上绝对别碰

龙樾璟序交通差点意思：坐1号线得从远洋山水穿过去小两公里，自己的11号线二期得等五六七年。价格上我的感觉（01:09 首提，02:30 收尾再强调）：见6就不能卖/不能买——5万5以下闭眼买，5.5万左右可以，6万以上绝对别碰。它不会像嘉棠雅叙那样卖得火爆，肯定不会。

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2026-09-15 · 直播观点

龙樾璟序周末开盘：地缘客户不错但全北京竞争力一般

龙樾璟序这个周末开盘，石景山地缘客户不错（本地看房的人多），但从全北京范围讲竞争力算比较一般。

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2026-09-08 · 文章

9 月 8 号直播我来把话撂这儿：北京的新房，两个多月内就会有肉眼可见的涨价

昨天（2026 年 9 月 8 号）晚上我做了一场两个多小时的直播。开场我就跟粉丝说了几句话，今天我把最核心的一段整理出来，留给没法进直播间的朋友记一下。