0702出折扣卖得怎么样：还没开盘，明后天开盘；开发商心情可以理解、方向没问题。

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600多万的房子不好意思说勉强上车了；亦庄国贤府77平买400万那才叫勉强上车，你都600万了就是奔着改善、奔着综合性价比来的。

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800万左右品质好的新房：能买到单价7万左右100来平的，推荐东坝金茂满耀——正好符合沿着轨道买新房的逻辑。

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8月28号之前已拿到销售许可证的项目银行正常放款；828之前只拿到规划许可证、没等到销许的，我预测银行按揭都不会放、都得等竣工备案之后——因为2026年国家对银行放款条件把控极其严格（恒大教训深刻），商业银行在放款条件利率上没什么自主空间。

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828之前拿到预售许可证银行会放款吗：正常放，那是828之前的事没问题。

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828新政后北京暂时没有具体细则，但基本有共识：银行放按揭的时间一刀切推到了竣工备案之后，所以才有了开发商交全款打大折扣。

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B17值得等吗：确切说不值得等，两年半你等不起；润府想买119也没啥好犹豫的了。

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有博主说朝阳区房屋库存够卖28个月所以现房新政不会涨价：四个字胡说八道，经济学素养太低——打比方小区10个饭馆要每隔俩月关一个关到只剩2个，你是饭馆老板，你是一开始定好要关饭馆时就憋着涨价，还是关到只剩俩才涨？肯定一开始就憋着涨价，但你不会嚷嚷，你会说对不起特价没有了、免费配奉取消了、打折卡过期了——涨价不一定只有涨价，减服务也可以；等真剩俩的时候你对大家态度变好，这是挣钱的王道；朝阳28个月库存不是平均分配，有的房子抢手有的死卖不出去，他想涨价只是这价还卖不出去。

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保值最安全的七七法则（有数据统计）：一个新盘小区如果已有70%以上房源网签掉，而你能以这70%网签均价的70%（即现在市场价7折）买入，就是相当安全的——因为小区里绝大多数人的价格比你高至少10%，降也没什么可降的；这是最安全的一种买法。

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500万预算在中关村上班地铁通勤：往北看，更值得关注的就是0055星环时光（朱辛庄）。

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中建陈元可以买吗：75000不错；奶西不行，别在奶西浪费表情。

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丽金府9万多能买吗、跟万泉寺10万哪个合适：如果丽金府跟万泉寺价格差超过1万，丽金府就不错；万泉寺那块地是台地（抬板），抬板只帮一层二层，我买10层不吃亏，干嘛多付1万块。

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过去半年符合四条件的例子：通州九棵树的九树满河，已经买了的祝贺你已经赚了——北边胡应天清那块地价坐地涨了7300块，胡应天清价格肯定奔着58000去，九树满河卖51000，位置还更好。

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亦庄国贤府自住550以上是不是太贵了：是，550以上就非诺（毫不犹豫地否）；价格在多少比较合适：5万出头，5万5有点高了。

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亦庄国贤府价格是不是有点高：你要觉得高就别买；我觉得还可以，这个地方卖5万、5万出一点点头算有良心。

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挨着地铁的房子就是银海：8号线南边首发站瀛海；亦庄国贤府得房率将近100%，很厉害。

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何之柱怎么样：在房山，相对比较偏远；本地需求我觉得还可以，毕竟是房山第一个第四代住宅。

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佳华天郡98可以入手了吗：东区的那个还能砍价，能砍价。

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佳华天郡可以的：前两天跟项目的人聊，整个海淀北700到1000万价格段的房子不多；本来海淀2025-26年有一大批供应（合月望云、合月御名、海燕、真云）但豪宅偏多都是1000万往上，700-1000万这个阶段就得说佳华天郡——它的优点就是把竞争对手全熬没了，适合这边上车。

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佳华天郡会不会涨价：西西区肯定涨，东区不敢说；经济学最基本共识——价格只与供给和需求相关，需求不变供给缩小价格肯定涨；现房制度一定导致市场供应量减少，肯定涨价；东区不容易涨是因为不是第四代，在海淀买不买两可的人群里竞争力差。

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全款86折背后的逻辑：现房销售制度下银行竣工备案后才放款，开发商真的缺钱，就找买房人借钱——首付跟全款之间那堆钱算借你的，给利息：按两年6%、砍头息先付；这相当于有房子抵押的借款，像早年集资建房。

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是不是给全款就都能跟开发商谈价格：基本上是的。

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全款借钱当然有风险，有烂尾的风险；人家给你6%的利息就是对冲风险；做任何事都有风险，关键是风险你承担得了承担不了、回报对你是否有诱惑。

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这样合法吗：以我粗浅的金融知识它不违法——你交全款也进监管账户，交全款我给你打折，我认为不违法。

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0702这个折扣方向没问题但确实得罪人：很多没全款的人理财账户3%还取不出来，看别人全款86折心里不舒服甚至不买了；也有粉丝看到6%年化就想全款进场还想再谈价格。

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农业景序想自住怎么样：我个人觉得不太适合自住——交通不好、城市界面不好、噪音（放音）不好，不好的要付比较多，价格现在看起来也不太好。

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利云台1000的预算还可以；但利云台我觉得有点偏远，你熬得住吗？交通比中环（悦府）差很多。

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讲到年底北京房价走势：到年底之前新房肯定要涨，肯定要涨；另外亦庄国贤府不算合资，是中建壹品的。

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北京润府这种地买160平太大，大到未来很难卖：北神树区域很难找到匹配需求的接盘者，第四代住宅160平已经相当于第三代住宅200平，自住不是不行但流动性肯定差。

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北京的老破小还有升值空间吗：没有，我断然地说，没有。

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朝阳的宇东旭（北京隅东序）强烈推荐：全北京尤其朝阳区第四代住宅还能挑上比较好楼层的真就不多，它是其中的佼佼者；十八里店板块是朝阳要花力气打造的，产品好价格性价比很好；明天正好约了项目负责人讨论价格。

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宇东旭为什么还在打折降价：它需要现金流；它现在是先假装对你好点把交易量拉起来，等它真能一个月卖30到50套、心里踏实了，你看它涨不涨价。

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宇东旭还有小面积的吗：小面积120还有，可以点小风车进群，明天帮您去要房源。

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北清润府现在只有大户型；160平产品还可以，但在北神树这个周边比较破的位置花1000万风险有点大；1000万要想着去朝阳、去海淀，别放北神树。

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预算有限买北清润府1号楼还是2号楼：一二号楼差不多，人刚闷嘛（噪音相当）。

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北清润府在昌平北清路东边；北清路是昌平最重要的经济走廊，串起永丰、中关村保税区、生命科学园、珠心砖产业园、能源谷等最有活力的产业区，而且有轨道。

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北清润府得房率有超过100%的，方圆一公里内最高、明显的高，价格还不贵47000、48000；缺点是学校一般，跟南边亦庄国贤府一样一南一北都没太好的学校，但昌平大兴本来也没好学校；瀛海在轨道边上，未来需求和流动性就好。

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北清润府有销售证了吗：当然有，北清润府没毛病，提前开盘开得巨实诚，当时买北清润府的人全赚了。

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北清润府现在是不是贵：北清润府再贵（也不贵），真的很便宜。

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北清润府有地铁吗：在南边大概1.5公里左右，就是平西府地铁站。

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原喜的尾盘能买吗：可以，800多套卖了700套（网签85%），网签均价68000多，现在卖55000左右，大概相当于八折——不到七七但到了八八，跟七七法则还真有点关系。

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合月望云178被背刺了吗：看你怎么理解，我觉得合月望云和合月御名还可以，不是那么好但也能接受。

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金茂满耀定价有点高：合资公司特别容易定价高——金茂满耀是建发跟金茂合资、佳华天郡是建工跟保利合资、朝观天珺是保利跟金茂、璞樾和紫京宸园都是合资；可能两家都想多赚点，具体原因没搞清楚但这是观察。

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二手房差别很大（次新房/老破小/有无学区/有无轨道）；如果您的房子品质有明显缺点，我建议您真要卖了，需要卖的赶紧卖；二手至少不能说坚挺。

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嘉棠雅旭怎么样：那好多了，嘉棠雅序很好，明显比龙樾璟序好，好两个档次。

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现在很像九树满河/龙樾海序的四个板块：①海淀宝山——海宸元境+御海月两个第四代项目，6号线轨道，网签比例海宸元境超70%、御海月50%多，旁边还有三块地待供应地价必超海宸元境；②丰台花香——嘉棠雅序（北京建工）四环里、第四代、开盘130平先卖没了，去年底拿地才4万2-4万5，旁边花香二号地三号地等着上市等着涨；③西红门东——未来城元著，第四代、19号线南延TOD地铁口人山人海马上开盘，旁边还有6037/6040俩地块，南边北京四中大清校区正盖；④瀛海亦庄国贤府——第四代好房子，8号线南首发站瀛海站两三百米，排卡七八百张已超可售套数，旁边还有1401-2地块。

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今年国内利息还没做正经调整；马上进入四季度，会不会降息、降多少、什么时候降值得关注，因为经济增长刺激主要靠降息实现；现在中国处于明显的降息周期。

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有人质疑替一手房说话害得二手房卖不出去：我直播间几百号人，只影响我的粉丝，我不是人民日报；你手里的二手房卖不出去可以找我帮忙想办法，但别以为我一说你们就卖不出去了。

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有观众质疑0702现房销售模式下监管房款分别提取、风险与期房一样存在：您可能是想买又有点犹豫，今天下午我还专门录了一条视频说这件事。

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国瑜言叙园现在2万5能买吗明年还会降吗：真的没地降了，已经挺便宜——开盘卖3万5（好像卖过4万），前期卖得太不好现在2万5。

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